أصدر عاهل البلاد جلالة الملك حمد بن عيسى آل خليفة، مرسوما بقانون رقم (66) لسنة 2014 بشأن تسوية مشاريع التطوير العقارية المتعثرة، وبناء على صدور المرسوم توقف جميع الدعاوى القضائية المتعلقة بالمشاريع المتعثرة على أن تتولى لجنة يحددها مجلس الوزراء معالجة ذلك الملف.

ونص المرسوم على أن تقوم الجهة التي يحددها مجلس الوزراء بدراسة مشاريع التطوير العقارية المتعثرة المحالة إليها منه، وذلك من جميع النواحي وحصر الديون والالتزامات والحقوق في كل مشروع على حدة، من خلال الاطلاع على جميع البيانات والمعلومات والمستندات والوثائق الخاصة بالمشروع، وتصدر الجهة قراراً بإحالة المشروع إلى اللجنة للبت فيه مرفقاً به جميع التقارير والبيانات والمعلومات والمستندات والوثائق الخاصة بالمشروع».

وقضى المشروع بأن تنشأ لجنة ذات اختصاص قضائي تسمى «لجنة تسوية مشاريع التطوير العقارية المتعثرة»، تشكل بمرسوم على النحو الآتي:

1 - ثلاثة من قضاة محكمة الاستئناف العليا المدنية يندبهم لذلك المجلس الأعلى للقضاء ويتولى أقدمهم رئاسة اللجنة.

2 - ممثلان اثنان من ذوي الخبرة والاختصاص يرشحهما مجلس الوزراء.

ويؤدي عضوا اللجنة من غير القضاة أمام رئيس اللجنة اليمين التالية: (أقسم بالله العظيم أن أؤدي أعمالي بالأمانة والصدق وأن احترم قوانين المملكة ونظمها).

وتختص اللجنة بوجه عام بالنظر والبت في تسوية المشاريع المحالة إليها من الجهة، وتنظر فيها على وجه الاستعجال، ولها اتخاذ الإجراءات الكفيلة بإزالة أسباب التعثر أو تسويتها، ولها على الأخص ما يلي:

1 - إجراء التحقيق المالي والإداري والفني بشأن المشروع، ولها أن تعين من يقوم بذلك.

2 - إحالة الموضوع إلى النيابة العامة في حالة وجود شبهة جنائية، ولا يوقف ذلك إجراءات سير اللجنة في تسوية المشروع.

3 - اتخاذ الإجراءات الوقتية والتحفظية اللازمة.

4 - سماع الشهود وندب أهل الخبرة ومدققي الحسابات.

5 - طلب جميع البيانات والمعلومات والمستندات والوثائق المتعلقة بالمشروع اللازمة للبت في الموضوع.

وللجنة في سبيل تسوية المشروع بالطرق الودية اتباع الآتي:

1 - منح المطور مدة زمنية لا تتجاوز شهراً واحداً لتقديم مقترح لتسوية مشروعه، وللجنة قبول المقترح أو طلب تعديله في ضوء ملاحظاتها أو رفضه لكون المقترح المقدم من المطور يصعب تطبيقه أو لأي سبب آخر.

2 - في حالة قبول اللجنة للمقترح المقدم من المطور طبقاً للبند (1) من هذه المادة، تمنحه مدة لا تتجاوز ثلاثة أشهر لتمكينه من الوصول إلى اتفاق يتم بموجبه تسوية المشروع مع غالبية الأطراف الذين لهم حق في المشروع، ويجوز للجنة تمديد تلك المدة بحد أقصى ثلاثة أشهر أخرى، وإذا تم التوصل إلى اتفاق يتم تدوين ذلك بمحضر يصبح ملزماً لجميع أطرافه بعد تصديق اللجنة عليه.

3 - إذا تبين للجنة أن هناك بعض الإجراءات اللازم اتخاذها من قبل أي من الجهات الحكومية تساهم في تسوية المشروع العقاري المتعثر، ترفع توصياتها بذلك إلى الجهة لاتخاذ ما يلزم.

4 - تشرف اللجنة في جميع الأحوال، على تنفيذ الاتفاق بنفسها أو من خلال من تعينه لذلك.

وفي حال لم تتم التسوية بالطرق الودية خلال المدد المشار إليها بالمادة السابعة من هذا القانون، يجب على اللجنة البت في تسوية المشروع بقرار نهائي خلال مدة زمنية لا تتجاوز ثمانية عشر شهراً من تاريخ إحالته إليها، ولها في سبيل ذلك اتخاذ ما تراه مناسباً من الإجراءات والوسائل الآتية:

1 - إذا تبين للجنة عدم تعاون المطور أو عدم كفاءته لإدارة المشروع أو عدم وصوله إلى اتفاق مع أصحاب الحقوق في المشروع، ما يؤدي إلى تعريض كل من له حق في المشروع لخسارة مالية وخاصة المشترين، جاز لها تعيين مجلس إدارة جديد فيما يخص المشروع ذاته لإدارته وتسويته بدلاً من مجلس الإدارة القائم.

2 - إخطار جهاز المساحة والتسجيل العقاري بعدم إثبات أي تصرف ناقل للملكية في الأرض الخاصة بالمشروع، أو تحميلها بأية رهون، وذلك حتى تتم تسوية المشروع بصفة نهائية.

3 - عرض المشروع العقاري المتعثر على مستثمر جديد لاستكماله، على أن تراعى مصلحة المشروع والمستثمرين كافة وخاصة المشترين، وإلزامه بتقديم ضمانات كافية لاستكماله بأقل الخسائر الممكنة، وتكون الأولوية للمستثمرين الممولين في المشروع.

4 - دمج بعض المشاريع في حالة عدم وجود مستثمر جديد، واتخاذ ما تراه مناسباً في هذا الشأن.

5 - للجنة بيع المشروع في المزاد العلني، وإيداع حصيلة البيع بخزينة وزارة العدل والشئون الإسلامية والأوقاف، واستثناء من القواعد العامة تتساوى جميع الديون في المرتبة وتوزع حصيلة البيع على كل من له حق قسمة غرماء كل بحسب نصيبه، ويتم تسليم من وقع عليه البيع صورة قرار إيقاع البيع لتقديمها إلى جهاز المساحة والتسجيل العقاري، ولا يجوز إجراء معاملة تسجيل العقار باسم من أوقع عليه البيع إلا بعد صيرورة قرار اللجنة نهائياً، ويكون هذا القرار سنداً لملكية من أوقع البيع عليه.

ومنح المرسوم للجنة الاستعانة بمن تراه مناسباً من ذوي الخبرة والاختصاص في القطاع العقاري ومدقق الحسابات والجهات الحكومية لإعداد التقارير اللازمة أو حضور اجتماعاتها بهدف الاسترشاد بآرائهم دون أن يكون لهم حق التصويت في اللجنة. على أن يلتزم المطور والجهات المعنية بتقديم كافة البيانات والمعلومات والمستندات والوثائق المتعلقة بالمشروع عند طلبها من قبل الجهة أو اللجنة، كما يلتزم بتقديم كشوف مفصلة عن وضع المشروع وما له وعليه من ديون والتزامات، وتحدد الجهة أو اللجنة مواعيد استلامها.

ونص المرسوم على أن تصدر قرارات اللجنة مسببة وبأغلبية الآراء، فإذا تساوت الأصوات يرجح الجانب الذي منه الرئيس. واستثناء من القواعد العامة تكون قرارات اللجنة نهائية وبمثابة حكم قضائي وذلك بعد وضع الصيغة التنفيذية عليها من قسم كتاب محكمة الاستئناف العليا المدنية، ويجوز الطعن فيها خلال عشرة أيام من تاريخ نشرها في «الجريدة الرسمية» أمام محكمة التمييز والتي تتصدى للفصل في موضوعها.

ونص المرسوم على أنه بعد العمل بهذا القانون لا تسمع الدعوى القضائية أمام المحاكم كافة في مملكة البحرين إذا تعلق موضوعها بنظر أي طلب يدخل في اختصاص عمل اللجنة، كما توقف نظر الدعاوى المقامة أمام المحاكم وقفاً تعليقياً للمدة المشار إليها في الفقرة الأولى من المادة الثامنة من هذا القانون.