أبدى عقاريون تحفظهم على تضمين قيمة أرض المشروع العقاري في مبلغ الضمان الذي تقدمه شركات التطوير العقارية عند بيع وحدات عقارية على المستهلكين، في خطوة قد تقلل من قيمة الضمانات المقدمة.

ومرر، أمس الأول، مجلس الشورى مسودة القانون المحال من مجلس النواب مع إدخال تعديلات، أهمها أن تحتسب قيمة أرض المشروع ضمن قيمة مبلغ الضمان الذي يفترضه القانون كحماية للمشترين ويبلغ 20 في المئة من قيمة المشروع.

وينتظر القطاع العقاري بفارغ الصبر قانوناً طال انتظره لسنوات من شأنه حفظ حقوق المشترين في مشروعات التطوير العقاري، والتي انتشرت في السنوات الثماني الماضية ومن بينها مشروعات متعثرة لاتزال المنازعات بشأنها يتم تداولها في المحاكم وتسببت بضرر فادح لسمعة السوق في البلاد.

وذكر رئيس جمعية البحرين العقارية ناصر الأهلي أنه يتحفظ على هذه التعديلات، وأن مجلس النواب لم يأخذ برأي جمعيته وشريحة من العقاريين، وقد يكون ركز رأيه على شركات التطوير العقارية التي رأى أنها تحتفظ بالكثير من النقاط التي تحفظ حقوقها وخصوصاً فيما يتعلق بالعقود المبرمة مع المشترين.

ونوه الأهلي إلى ضرورة التركيز على «حقوق المشتري» بالدرجة الأولى، وخصوصاً فيما يتعلق بضمان حقه في حال تخلف المطور العقاري عن الالتزام بتعهداته بتسليم الوحدات بحسب المدة الزمنية والمواصفات المنصوص عليها.

وأدخلت لجنة المرافق في مجلس النواب تعديلات مقترحة، منها أن توفير المطور خطاباً بإيداع 20 في المئة من قيمة المشروع في حساب الضمان قبل البدء في المشروع، وذلك بعد أن تحفظت بعض الجهات التي تمت استشارتها على توفير ضمانات بكامل قيمة المشروع.

وأشار إلى أن من شأن حساب الضمان الذي يناقشه مشروع القانون وتوضع فيه جميع الأموال التي يتم تحصيلها من الزبائن والتي يتم الحصول عليها من أجل المشروع، سيكون ضماناً مناسباً للمستثمرين والمشترين.

ورحب الأهلي بسرعة تمرير قانون التطوير العقاري معتبراً أن «وجود قانون، ولو كانت لنا تحفظات عليه، أفضل من عدم وجوده مع الأحداث التي شهدها القطاع العقاري في السنوات الماضية». في إشارة إلى تعثر عدد من المشروعات العقارية.

وتابع الأهلي «نحن مع أن تكون القوانين بصفة الاستعجال، الأمر الذي رأيناه في قانوني الاستئجار والتطوير العقاري (...) تم نقاش القانون بإسهاب في مجلس النواب لكنه مر من مجلس الشورى بطريقة أسرع ربما بحكم أن الأمور مكتملة أكثر».

وعبر الأهلي عن تمنياته أن «يكون القانون الجديد الحامي لجميع الأطراف وخصوصاً المشتري ونأمل أن يتم تطبيقه بسرعة، لدينا كجمعية بعض التحفظات بشأن الجزاءات على المطور، ونرى أن عشرين في المئة يجب أن تكون من دون قيمة الأرض لكن نستطيع أن نتماشى، فمع وجود تغييرات مطلوبة، الأمر أهون من عدم وجود قانون أصلاً».

وتابع الخبير العقاري «نأمل أن تكون الالتزامات واضحة بين المشتري والمطور».

وأشار إلى أن بعض الغموض يكتنف عدداً من الموضوعات الخاصة بالتطبيق «هل يمكن تطبيق القانون على العقارات القائمة أم لا... لم تتم مناقشة ذلك، في قانون الإيجارات كان هناك مجال للتكيف لكن ليس هناك بنود تتعامل مع ذلك فيما يتعلق بقانون التطوير العقاري».

واستغرب الأهلي من عدم أخذ مجلس الشورى بمختلف الآراء المتعلقة بقانون التطوير أو الضمان العقاري الجديد «آلية تطوير القانون لم يتم توضيحها وخاطبناهم لكن لم نحصل على رد»، متعجباً من أن «مجلس الشورى لم يأخذ في آخر جلساته بآراء الكل واكتفى ببعض الآراء من دون أخذ آراء الجمعية والغرفة (...)، لا أدرى لماذا يكتفون فقط بالمؤسسات التطويرية الكبرى أعتقد أن لديهم ملاحظات جيدة لكن ربما ينظرون إلى مصلحتهم بالدرجة الأولى ... نأمل أن يأخذ موضوع الضمانات حيزاً أكبر من الاهتمام».

وأثار الأهلي استفسارات بشأن المشاريع المتوقفة «هناك مشاريع كثيرة متوقفة، هل القانون يعالج هذه المشاريع ويعالج موضوع المبالغ التي دفعت من قبل المستهلكين».

وعلى رغم التحفظ التي أثاره الأهلي فإنه يرى أن القانون من شأنه أن يؤدي إلى «انتعاش في السوق، وستكون هناك ثقة للمستثمر والسوق العقارية البحرينية (...) بالنسبة إلى الخليجيين، فبعضهم اشتروا في مشروعات عقارية، وللأسف كانت واجهة غير حضارية وغير مناسبة لنا في البحرين وحتى المواطنون والمقيمون تعرضوا لذلك، نأمل ان يغطي القانون هذه الأشياء كلها».

وتابع «مازلنا مصرين على أن جميع المطورين لديهم العقود القانونية التي تحميهم، المهم هو جانب المشتري والمستثمر الصغير الذي يجب أن يأخذ أهمية أكبر في هذا القانون».

وحذر الأهلي من اعتماد بعض المطورين « اعتماداً كليّاً على المشترين، بعض الناس يأتون إلى الجمعية وقد دفعوا نحو 50 في المئة والمشروع لا يزال بدون أساس، وهو مجرد أوراق ومستندات».

وكان المدير التنفيذي لتطوير الأعمال في «أنوفست» محمد عبدالخالق أشار في وقت سابق إلى أن تحفظ شركات التطوير العقارية هو توفير خطاب ضمان من البنك بكامل قيمة المشروع وهو الأمر غير الطبيعي وخصوصاً أن مثل هذا الضمان سيتطلب من المتطور أصولاً مالية كبيرة في حالة كون المشروع بملايين الدولارات وهو أمر غير مطبق في أي دولة.

وأوضح عبدالخالق أن العرف في السوق هو أن مقاول البناء حين يتم التوقيع معه لعقد إقامة مشروع عقاري مثل العمارات السكنية أو التجارية، يشترط عليه خطاب ضمان بقيمة تقدر بنحو 10 في المئة من الاتفاقية أو المشروع، وهذا العرف يمكن البناء عليه فيما يتعلق بمبلغ خطاب الضمان، معتبراً أن نسبة العشرين في المئة التي تم تخفيضها تعتبر مناسبة.

من جانبه، رحب رئيس لجنة العقارات بالغرفة حسن كمال بسرعة إصدار قانون الضمان والتطوير العقاري الجديد، معتبراً وجوده ملحّاً، معرباً عن تفاؤله بسرعة إقراره، نظراً إلى تفهم مختلف الجهات لأهميته.

واعتبر كمال أن القانون « نقلة نوعية في الأداء العقاري ويخدم أغراض التنمية وهو مرحلة مهمة في التنمية العقارية المستدامة».

وأردف بالقول: «هناك حقوق وواجبات على المطورين وحقوق للمستثمرين بحيث يحفظ كل ذي حق حقه، ومادام السوق فتح الباب للمشترين الخليجيين والأجانب في بعض المناطق فوجود هذا القانون يحمي من الانفلات والفقاعات العقارية».

وتابع « ننظر إلى الموضوع بإيجابية... نشكر مجلس الشورى والأمل في مجلس النواب بالموافقة وإخراجه للنور».

ويفرض القانون الجديد، الذي تتم مناقشة مسودته في مجلس النواب، غرامة 10 آلاف دينار أو الحبس لمدة سنة في حالة القيام بعرض أو بيع وحدة على الخريطة من دون الحصول على ترخيص، أو مزاولة نشاط التطوير العقاري من دون ترخيص، أو الامتناع عن تسليم الوحدة المباعة ونسخة من الرسوم في الميعاد.

كما تصل الغرامات إلى 30 ألف دينار وسجن لمدة خمس سنوات في حالة: بيع عقارات في مشروعات وهمية، أو تقديم بيانات غير صحيحة للحصول على ترخيص من دون العلم بذلك، كما تتم معاقبة المدققين في المشروع الذين يقدمون تقارير كاذبة وأخيراً معاقبة المهندس الاستشاري الذي اعتمد مستندات غير دقيقة للمشاريع مع علمه بذلك.