أكد أصحاب مكاتب عقارية في البحرين أهمية حفظ أموال المشترين في المشروعات العقارية، وذلك بعد تمرير مجلس النواب لقانون التطوير والضمان العقاري بتعديلات مثيرة، منها خفض حد ما تدفعه شركات التطوير لمبلغ الضمان إلى 20 في المئة مقارنة مع المسودة الأصلية التي تفترض إيداع كامل مبالغ المشروع بما فيها الأموال التي يدفعها المشترون للحصول على الوحدات العقارية.
وبيّن المدير التنفيذي لتطوير الأعمال في «إنوفست» محمد عبدالخالق، أن هناك خلطاً لدى البعض ما بين «حساب الضمان» و «مبلغ الضمان» الذي يقدم حين الحصول على التأمين. وأشار إلى أن تحفظ شركات التطوير العقاري كان بتوفير خطاب ضمان من البنك بكامل قيمة المشروع وهو الأمر غير الطبيعي وخصوصاً أن مثل هذا الضمان سيتطلب من المتطور أصولاً مالية كبيرة.
وقال مدير عقارات غرناطة حسن مشيمع إن غياب قانون ينظم السوق يتسبب في خسارة للاستثمارات.
الوسط - علي الفردان
أكد أصحاب مكاتب عقارية في البحرين أهمية حفظ أموال المشترين في المشروعات العقارية وذلك بعد أسبوع من تمرير مجلس النواب البحريني قانون التطوير والضمان العقاري بتعديلات مثيرة منها خفض حد ما تدفعه شركات التطوير لمبلغ الضمان إلى 20 في المئة مقارنة مع المسودة الأصلية التي تفترض إيداع كامل مبالغ المشروع بما فيها الأموال التي يدفعها المشترون للحصول على الوحدات العقارية.
وبعض الضمانات الموجودة في مسودة القانون التي جرى التعديل عليها في مجلس النواب تقل عن الضمانات التي يمنحها قانون في دبي صدر قبل عدة سنوات بالاستفادة من تجارب دول مختلفة وهو محل إشادة من الأوساط العقارية.
وبيّن المدير التنفيذي لتطوير الأعمال في «أنوفست» محمد عبدالخالق أن هناك خلطاً لدى البعض ما بين «حساب الضمان» و«مبلغ الضمان» الذي يقدم حين الحصول على التأمين.
واشار إلى أن تحفظ شركات التطوير العقاري كان بتوفير خطاب ضمان من البنك بكامل قيمة المشروع وهو الأمر غير الطبيعي وخصوصاً أن مثل هذا الضمان سيتطلب من المتطور أصول مالية كبيرة في حالة كون المشروع بملايين الدولارات وهو أمر غير مطبق في أي دولة.
وأوضح عبدالخالق أن العرف في السوق أن مقاول البناء حين يتم التوقيع معه لعقد إقامة مشروع عقاري مثل العمارات السكنية أو التجاري، يشترط عليه خطاب ضمان بقيمة تقدر بنحو 10 في المئة من الاتفاقية أو المشروع، وهذا العرف يمكن البناء عليه فيما يتعلق بمبلغ خطاب الضمان، معتبراً أن نسبة العشرين في المئة والتي تم تخفيضها تعتبر مناسبة.
وأشار إلى أن من شأن حساب الضمان الذي يناقشه مشروع القانون وتوضع فيه جميع الأموال التي يتم تحصيلها من الزبائن والتي يتم الحصول عليه من أجل المشروع، سيكون ضماناً مناسباً للمستثمرين والمشترين «المشكلة كانت أن بعض الشركات كانت تخلط بين أموال المشروعات فتضع حساباً واحداً لمختلف المشروعات ما يؤثر على مشروع على حساب آخر، نحن في شركتنا كنا نخصص حساباً واحداً لكل مشروع على حد ولم تكن تواجهنا مشكلات فيما يتعلق بالتنفيذ».
وأشار عبدالخالق إلى أن «هناك قصوراً قانونيّاً فيما يتعلق بالقطاع العقاري، وكنا نطالب ومنذ عدة سنوات بوجود قانون ينظم التطوير العقاري إلى جانب قوانين أخرى ولاشك أن وجود قانون لتنظيم العقارات سيدعم بيئة الاستثمار في العقارات (...) العقارات تعتبر الآن من أهم القطاعات الاستثمارية والتي تحرك السوق ومع وجود قانون يحمي حقوق الجميع فإن ذلك سيحث على الاستثمار ليس فقط بالنسبة لاستثمارات الأفراد وهي الغالبة حالياً في السوق بل حتى على مستوى المؤسسات والصناديق».
ويتفق معه مدير عقارات غرناطة حسن مشيمع أن غياب قانون ينظم السوق يتسبب في خسارة للاستثمارات «في السابق جلبنا مستثمرين أجانب من مؤسسات وأرسلوا خبراءهم ومحاميهم لكننا تفاجأنا أنهم ذهبوا إلى دبي (...) كما تعرف رأس المال جبان وأصحاب رؤوس الأموال حَدِقون وعلى وعي تماماً أين يضعون أموالهم، وإذا لم يجدوا البيئة القانونية الحاضنة فإن ذلك سينفرهم من الدخول في السوق».
ونبه مشيمع مجلس النواب «مع احترامي الشديد إلى جميع الإخوة في مجلس النواب مع ما لديهم من كفاءات نقدرها ولكن يجب على أهل الاختصاص والمعنيين في سوق العقار أن يأخذ رأيهم ويعمل فيه وإلا لن تكون هناك قوانين متكاملة».
وأشار مشيمع «المشكلة ليست فقط في مجال التطوير العقاري بل في مجال التأجير والوساطة واتحاد الملاك وغيرها التي تحتاج إلى تنظيم قانوني واضح (...) على سبيل المثال هناك قوانين من عهد الاستعمار وتميُّز مثلاً لمدينة المحرق والمنامة فيما يتعلق بالإيجارات كل هذه أمور نادينا منذ سنوات في النظر فيها ولكن هناك تسويف وبيروقراطية في حل هذه الأمور».
من جهته، تعهد رئيس جمعية البحرين العقارية ناصر الأهلي أن تتواصل جمعيته مع مجلس الشورى الذي أحيلت إليه القانون بالتعديلات «ما يهمنا أن يحفظ القانون الجديد حقوق المشترين بأي طريقة وهذا ما سنتأكد منه».
وأشار الأهلي «اتصلنا بمجلس الشورى وهناك وعود بالجلوس معهم حال وصول القانون إليهم لإبداء وجهة نظرنا». لكنه توقع أن يتأخر صدور القانون رغم تمنياته بأن يرى النور بالسرعة المطلوبة نظراً لحاجة السوق لمثل هذه التشريعات.
ودعا الأهلي جميع الأطراف المعنية بسوق العقارات إلى مراجعة السلطات التشريعة ومن بينها مجلس النواب والشورى للوقوف إلى ما وصل إليه صياغة القانون وتوصيل المقترحات لما فيه صالح القطاع العقاري.
وكانت شركات التطوير العقاري وجمعيات مهنية إلى جانب شركات لها مصلحة في التطوير العقاري قد اطلعت على مسودة القانون وأبدت تحفظات من بينها مبلغ الضمان الذي يصل إلى كامل المبلغ والمستنسخ من قانون الضمان في دبي.
وينص القانون على إنشاء سجل قيد لمشاريع التطوير العقاري يتم فيه تسجيل المشروعات، إلى جانب تقديم المطور مبلغ ضمان يبلغ 20 في المئة من قيمة المشروع كشرط للحصول على الترخيص.
وأوضح الأهلي «عندما ناقشنا مسودة القانون مع «كي بي إم جي» كان نقاشنا معهم بشأن طريقة حفظ حقوق المشترين... كما تعرف هناك متضررون من توقف المشروعات العقارية وبعضهم منذ عام 2007 لم يستلم حقوقهم المالية إلى الآن».
وتابع بالقول «المحاكم مليئة بمثل هذا النوع من القضايا ونحن كمكاتب عقارية تصلنا باستمرار استفسارات قضائية تتعلق بتثمين بعض الأصول العقارية التي ترتبط بمطالبات ينظر فيها القضاء».
وأشار الأهلي إلى أن الموضوع لا يتعلق فقط بتوقف المشروعات بل في التأخير «هناك مشروعات تطرح وتسوّق بالكامل ويدفع المشتري مبلغاً مقدمأً قبل البدء بالمشروع، ويحصل على وعود بأن يبدأ المشروع في وقت معين... الشركات حين تقوم بالتسويق لمشروع تأخذ حقوقها بشكل كامل عبر كتابة عقود تم صياغتها باحتراف لكن كيف يضمن المشتري حقه، هذا ما يهمنا».
وبين الأهلي «أتذكر جيداً حين كانت هناك ندوة لمجلس الشورى بالتعاون مع هيئة التشريع القانوني على خلفية بيع العقارات الوهمية في سنوات الطفرة كان الحديث واضحاً بشأن أهمية القانون الذي يحفظ حقوق الأطراف... الهدف هو أن يتم طرح المشروعات بطريقة قانونية».
العدد 4267 - الثلثاء 13 مايو 2014م الموافق 14 رجب 1435هـ
