يناقش مجلس النواب في جلسته يوم الثلثاء المقبل مشروع قانون (مصاغ بناء على اقتراح بقانون من مجلس النواب) بشأن إيجارات العقارات المبنية، ومشروع قانون (مصاغ بناء على اقتراح بقانون من مجلس الشورى) بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، ومشروع قانون بشأن إيجار العقارات، المرافق للمرسوم الملكي رقم (43) لسنة 2012م، والذي ينص في مادة الـ26 بعد إعادة الترقيم على أنه «لا يجوز للمؤجر زيادة الأجرة المتفق عليها في العقد إلا بعد مضي سنتين من تاريخ بدء العقد، أو من تاريخ آخر زيادة للأجرة أيهما أقرب. وتكون نسبة الزيادة 5 في المئة من الأجرة للعقارات المؤجرة لغرض السكنى، و7 في المئة من الأجرة للعقارات المؤجرة للأغراض التجارية والصناعية والمهنية والحرفية وغيرها، وذلك بحد أقصى خمس مرات طوال مدة التعاقد، ما لم يتم الاتفاق كتابةً على غير ذلك. ويطبق حكم الفقرة السابقة على عقود الإيجار القائمة وقت العمل بأحكام هذا القانون عند تجديدها أو إعادة إبرامها مع مستأجر آخر. ويجب على المؤجر إخطار المستأجر بكتاب مسجل بعلم الوصول برغبته في زيادة الأجرة وتحديدها قبل انتهاء السنة الثانية بثلاثة أشهر على الأقل ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك».

ويتألّف المشروع بقانون الأول - فضلاً عن الديباجة - من تسع وعشرين مادة موزَّعة على ثمانية أبواب، يتضمَّن الباب الأول تعريفاً لبعض المصطلحات الواردة في القانون، بينما يتصدَّى الباب الثاني للأحكام العامة، ويتناول الباب الثالث آثار عقد الإيجار، ويتناول الباب الرابع التنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن، ويتعلَّق الباب الخامس بانتقال ملكية العين المؤجرة، ويتعرَّض الباب السادس لانتهاء عقد الإيجار، ويتناول الباب الثامن الأحكام الختامية.

ويتكون المشروع بقانون الثاني - فضلاً عن الديباجة - من ثلاث وثلاثين مادة موزَّعة على سبعة أبواب، يشمل الباب الأول تعريفاً لبعض المصطلحات الواردة في القانون، بينما يختص الباب الثاني بالأحكام العامة، ويتعرَّض الباب الثالث لالتزامات المؤجر، ويتناول الباب الرابع التزامات المستأجر، ويتعلَّق الباب الخامس بالتنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن، والباب السادس يختص بانتهاء عقد الإيجار، فيما يتناول الباب السابع العقوبات والأحكام الانتقالية.

ويتألف المشروع بقانون الثالث - فضلاً عن الديباجة - من أربع مواد إصدار نَصَّت على إلغاء جميع الإعلانات والمراسيم بقوانين المتعلقة بالإيجار، وإلغاء كل نص يخالف أحكام هذا القانون، كما نَصَّت على أن يُصدر وزير العدل والشئون الإسلامية والأوقاف القرارات اللازمة لتنفيذ أحكامه، كما يتضمَّن (45) مادة موزَّعة على عشرة فصول، إذ خُصص الفصل الأول للتعاريف، وتناول الفصل الثاني الأحكام العامة، والفصل الثالث التزامات المؤجر، بينما حدَّد الفصل الرابع التزامات المستأجر، أما الفصل الخامس فقد نظَّم الامتداد القانون لعقود الإيجار وزيادة الأجرة، وتناول الفصل السادس التنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن، ونظَّم الفصل السابع انتقال ملكية العين المؤجرة والآثار المترتبة على هذا الانتقال في حق كل من المالك والمستأجر، وتعلَّق الفصل الثامن بانتهاء عقد الإيجار، أما الفصل التاسع فهو خاص بإجراءات تسجيل تلك العقود، وتناول الفصل العاشر تنظيم اللجان المختصة بالفَصل في المنازعات الإيجارية.

وتنص المادة (6) من المشروع بقانون على إنشاء مكتب أو أكثر «في كل محافظة يسمى «مكتب توثيق عقود إيجار العقارات» يختص بتوثيق عقود إيجار العقارات الخاضعة لأحكام هذا القانون وأي تعديل يطرأ عليها، وإعداد السجلات اللازمة لذلك. ويصدر بنظام العمل بالمكتب وإجراءات التوثيق قرار من الوزير».

فيما أشارت المادة الـ(9) بعد إعادة الترقيم من المشروع بقانون إلى إلزام «المؤجر بتسليم المستأجر العين المؤجرة في حالة تصلح معها لاستيفاء المنفعة التي أُعدت لها وفقاً لما تم الاتفاق عليه أو لطبيعة العين. فإذا ثبت أن العين المؤجرة كانت وقت التسليم لا تصلح لاستيفاء تلك المنفعة، أو نقصت منفعتها نقصاً كبيراً، أو كانت في حالة تعرِّض صحة المستأجر أو من يعيشون معه أو مستخدميه أو عمّاله لخطر جسيم، جاز للمستأجر، بعد إخطاره المؤجر بكتاب مسجل بعلم الوصول بتلافي النقص أو إصلاح العيب، أن يطلب من اللجنة إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من المنفعة أو فسخ العقد مع التعويض إن كان له مقتضٍ».

كما أكدت المادة الـ(10) بعد إعادة الترقيم على إلزام «المؤجر بالصيانة الضرورية للعين المؤجرة لتبقى صالحة للانتفاع بها، فإذا تأخر أو امتنع بعد إخطاره بكتاب مسجل بعلم الوصول عن القيام بتنفيذ هذه الصيانة، أو تعذر الاتصال به، جاز للمستأجر إجراء الصيانة اللازمة بمعرفته واستيفاء ما أنفقه خصماً من الأجرة، وذلك مع عدم الإخلال بحقه في طلب إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع أو مَد الإيجار بقدر مدة فوات المنفعة، أو فسخ العقد»، فيما بينت المادة (11) بعد إعادة الترقيم بأنه «لا يجوز للمستأجر أن يمنع المؤجر من إجراء الصيانة الضرورية اللازمة لحفظ العين المؤجرة، وإذا ترتَّب على هذه الصيانة إخلال كُلّي أو جزئي بمنفعة العين جاز للمستأجر طلب فسخ العقد أو إسقاط الأجرة عن فترة فوات المنفعة والتعويض إن كان له مقتضٍ. ويسقط حق المستأجر في كل ذلك إذا بقي شاغلاً للعين المؤجرة لمدة لا تقل عن شهر من تاريخ علمه بفوات المنفعة دون اللجوء إلى اللجنة ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك».

ولفتت المادة (18) بعد إعادة الترقيم إلى أنه «لا يجوز للمؤجر أن يتقاضى مقدماً نقدياً يزيد على أجرة ثلاثة أشهر للعين المؤجرة ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك»، وتابعت «ولا يجوز للمؤجر أن يتقاضى تأميناً يزيد على أجرة شهر للعين المؤجرة، يلتزم بإعادته للمستأجر عند نهاية عقد الإيجار وإخلاء العين المؤجرة، ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك».

وشددت المادة (19) بعد إعادة الترقيم على إلزام «المؤجر بالامتناع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بحق من حقوقه أو ميزة كان ينتفع بها بموجب العقد أو بحسب ما أُعدَّت العين المؤجرة له، فإذا وقع منه ذلك، جاز للمستأجر بعد إعذاره بكتاب مسجل بعلم الوصول بإعادتها إلى ما كانت عليه خلال أسبوعين من تاريخ علمه أن يطلب من اللجنة الإذن له بإعادة الحق أو الميزة على نفقة المؤجر خصماً من الأجرة»، أما الفقرة (ب) من المادة نفسها فبينت أنه «إذا تبين للجنة عدم إمكان إعادة الحق أو الميزة، جاز لها بناء على طلب المستأجر إنقاص الأجرة أو امتداد العقد بما يقابل الحق أو الميزة المنتقصة».

وحظرت المادة (20) بعد إعادة الترقيم على «المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد لذات العين المؤجرة، وفي حالة المخالفة تبطل العقود اللاحقة للعقد الأول الموثَّق بالمكتب، مع عدم الإخلال بحق المستأجر حَسَن النية في مطالبة المؤجر بالتعويض».

أما المادة (23) بعد إعادة الترقيم فألزمت «المستأجر باستعمال العين المؤجرة وفقاً لما تم الاتفاق عليه، أو بحسب الغرَض الذي أُعدَّت له، مع مراعاة العرف السائد في المنطقة»، وذكرت المادة (25) بعد إعادة الترقيم أن المستأجر يلتزم» بإجراء الصيانة التأجيرية للعين المؤجرة المتفق عليها، كما يلتزم بسداد قيمة استهلاك المياه والكهرباء والهاتف والخدمات المشتركة، وأية رسوم يلتزم بدفعها قانوناً، وذلك كله ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك».

وأوضحت المادة (28) بعد إعادة الترقيم بأنه «لا يجوز للمستأجر التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن، وذلك عن كل ما أستأجره أو بعضه، إلا بإذن موثَّق من المؤجر. ولا يُعتبر التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن نافذاً في مواجهة الغير إلا من تاريخ توثيقه بالمكتب».

وأشارت المادة 33 بعد إعادة الترقيم إلى أنه «مع عدم الإخلال بنص المادة (38) من هذا القانون - لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة قبل مضي ثلاث سنوات في العقارات المؤجرة لغرض السكنى، وسبع سنوات في العقارات المؤجرة لغرض صناعي أو تجاري أو مهني أو حرفي من تاريخ استلام العين المؤجرة، ما لم يتفق الطرفان كتابةً على مدة أطول من ذلك، فإذا رغب المؤجر - بعد انقضاء المدة - في عدم تجديد العقد، يجب عليه إخطار المستأجر بكتاب مسجل بعلم الوصول قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل. ويحق للمستأجر تجديد العقد، الذي تقل مدته عن المدد المشار إليها، لمدة أو مدد أخرى، بما لا يجاوز تلك المدد ما لم يخطر المستأجر المؤجر بكتاب مسجل بعلم الوصول برغبته في إخلاء العين المؤجرة قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل. ويبدأ حساب مدد الإيجار المشار إليها اعتباراً من تاريخ بداية السنة التعاقدية الأخيرة للعقود المبرمة قبل سريان هذا القانون، ومن تاريخ إبرام العقد بالنسبة للعقود المبرمة بعد سريانه».