صدر مرسوم سلطاني بتاريخ 20 مايو/ أيار 2008 برقم 72/ 2008 نصه «بتعديل بعض أحكام المنظمة للعلاقة بين ملاك ومستأجرى المساكن والمحال التجارية والصناعية وتسجيل عقود الإيجار الخاصة بها الصادر بالمرسوم السلطاني رقم 6 / 89 «من جلالة سلطان عمان في الجريدة الرسمية العدد (864).

لقد حقق هذا القانون معادلة جميلة بين الملاك والمستأجرين ما حدا بي إلى أن أنقل للقارئ والمستفيدين وأصحاب الأملاك الخاصة هذا القانون لتعم الفائدة وقد يلتفت إليها المسئولون في البلاد وخصوصاً مجالس التشريع والحكومة من نصوصه القانونية المنظمة في هذا الحقل وقد حوى هذا القانون على ثلاث فقرات ومواد قانونية ملزمة لجميع الأطراف أوردها للاستفادة منها على النحو التالي:

أولاً: في المادة (6): لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضي 3 سنوات من تاريخ آخر زيادة متعاقد عليها، على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المادة سبعة في المئة سنوياً من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار.

واستثنى نص الفقرة السابقة، يجوز للمؤجر في أي وقت زيادة الأجرة إذا طلب المستأجر إجراء بعض التحسينات أو الإضافات في المحل المؤجر، وقام المؤجر بتنفيذها، ويراعى أن تتناسب زيادة الأجر مع تكلفة التحسينات والإضافات التي تم تنفيذها.

وفي المادة (7 ): استثناء من نص المادة (6 مكرراً) يجوز للمؤجر - قبل انتهاء مدة عقد الإيجار - أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية:

أ ـ إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال 15 يوماً من تاريخ استحقاقها، ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كل ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي. فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء.

ب ـ إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من أجله أو كان استعماله ضاراً بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة.

ج - إذا أجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر، ويستثنى من ذلك المحلات التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملاً لعقد الإيجار.

د - إذا احتاج المؤجر إلى شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجة الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خالٍ يفي بذلك. وإذا تعددت محاله المؤجرة، فله أن يختار منها ما يشاء، على أن يمنح المستأجر مهلة 6 أشهر على الأقل للإخلاء.

فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال 3 أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة، جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بالأجرة السابقة ذاتها.

ويسري حكم هذا البند على المحلات المؤجرة للأغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلى شغل المحل المؤجر بنفسه فحسب.

هـ ـ إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلاً للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه.

ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء، ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز 3 أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب كون المحل آيلاً للسقوط ، ولمدة 6 أشهر اذا كان الهدم لغرض إعادة البناء، على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص.

وفي المادة (12)، أ ـ يتم تسجيل فواتير الكهرباء والماء والهاتف والصرف الصحي وغيرها والخدمات باسم المستأجر بعد تقديم عقد الإيجار المعتمد من البلدية المختصة.

ب ـ يلتزم المستأجر بسداد قيمة استهلاك الكهرباء والماء والهاتف والصرف الصحي ورسوم البلدية، وأية رسوم أخرى يلتزم بأدائها قانوناً وذلك اعتباراً من تاريخ تسلمه المحل المؤجر وحتى تاريخ إعادة تسليمه إلى المؤجر ما لم يتفق على خلاف ذلك.

ثانياً: تضاف إلى الأحكام المشار إليها المواد الآتية:

وفي المادة (1) مكرراً في تطبيق هذه الأحكام يقصد بالكلمات والعبارات التالية المعنى الموضح قرين كل منها ما لم يقتضِ سياق النص خلاف ذلك:

البلدية المختصة: البلدية التي يقع المحل المؤجر في دائرة اختصاصها.

المؤجر: مالك المحل المؤجر في أو وكيله المخول قانوناً بإبرام عقد الإيجار.

المستأجر: الشخص الطبيعي أو المعنوي المنتفع بالمحل المؤجر لغرض سكني أو تجاري أو مهني أو صناعي أو الخَلَف الذي تؤول إليه حقوق المستأجر وفقاً لهذه الأحكام.

المحل المؤجر: المسكن أو المحل التجاري أو الصناعي أو المهني وملحقاته المؤجرة وفق هذه الأحكام.

الأجرة: قيمة إيجار المحل المؤجر المنصوص عليها في عقد الإيجار.

عقد الإيجار: العقد المبرم بين المؤجر والمستأجر وفقاً للمادتين (2)، (4) من هذه الأحكام.

وفي المادة (5) مكرراً: المجلس الوزراء - إذا اقتضت الضرورة - تشكيل لجنة لتنظيم الإيجارات يحدد اختصاصاتها وآلية عملها.

وفي المادة (6) مكرراً: لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي 4 سنوات من تاريخ بدء الإيجار إذا كان المحل المؤجر لغرض سكني، و7 سنوات إذا كان مؤجراً لغرض تجاري أو مهني أو صناعي، فإذا رغب المؤجر - بعد انقضاء المدة - في عدم تجديد العقد كان عليه إخطار المستأجر بذلك قبل مدة العقد 3 أشهر على الأقل .

وفي المادة (6) مكرراً (1): يسري عقد الإيجار إلى نهاية المدة المتفق عليها بين الطرفين ويتجدد تلقائياً خلال المدة التي لا يجوز فيها للمؤجر طلب الإخلاء، ما لم يخطر المستأجر المؤجر كتابياً برغبته في إخلاء المحل المؤجر وذلك قبل انتهاء مدة العقد 3 أشهر على الأقل.

وفي المادة (7) مكرراً (1): على المستأجر أن يؤدي الأجرة المنصوص عليها في عقد الإيجار خلال مدة لا تتجاوز 15 يوماً من تاريخ استحقاقها مقابل إيصال يفيد الأداء ما لم يقضِ الاتفاق خلاف ذلك، ويعتبر إيصال أداء الأجرة عن مدة معينة وإذا لم ينص في عقد الإيجار على تاريخ محدد لأداء الأجر، تكون الأجرة مستحقة الأداء في بداية كل شهر مقدماً، فإذا امتنع المؤجر عن استلام الأجرة أو لم يعين مكاناً يتم فيه الأداء، جاز للمستأجر أن يودع الأجرة باسم المؤجر لدى أمانة المحكمة المختصة، ويعتبر إيصال الإيداع سنداً لإبراء ذمة المستأجر من الأجرة بالقدر المودع، وعلى المستأجر وأمانة المحكمة المختصة إخطار المؤجر بالإيداع، ولا يجوز للمستأجر سحب ما أودعه إلا بموافقة المؤجر أو بإذن من المحكمة المختصة.

وفي المادة (7) مكرراً (2): يلتزم المؤجر بإخطار المستأجر خطياً في حالة أيلولة ملكية المحل المؤجر إلى شخص آخر، وفي هذه الحالة يجب على المستأجر أن يؤدي الأجرة إلى المالك الجديد اعتباراً من تاريخ تسجيل الملكية لدى أمانة السجل العقاري بوزارة الإسكان.

ولا يجوز للملك الجديد بزيادة الأجرة أو إنهاء عقد الإيجار إلا وفقاً للأحكام المنصوص عليها في المواد السابقة، وتنتقل كل الآثار القانونية للعقد إلى المالك الجديد.

المادة (9) مكرراً: يلتزم المؤجر بتسليم المحل المؤجر صالحاً لتحقيق الغرض المؤجر من أجله، وإذا لم يكن المحل المؤجر صالحاً لذلك الغرض أو فشل المؤجر في تسليم المحل المؤجر، جاز للمستأجر أن يطلب من المحكمة المختصة، فسخ عقد الإيجار والحكم على المؤجر برد الأجرة المدفوعة.

وفي المادة (15): تنشأ دائرة للنظر في المنازعات الناشئة عن العلاقة الإيجارية بالمحكمة التي يقع المحل المؤجر في نطاق اختصاصها، وتكون أحكامها مشمولة بالنفاذ المعجل.

ثالثاً: يستبدل بكلمتى (عقد) و(العقد) عبارة (عقد الإيجار) وبكلمة (الإيجار) كلمة (الأجرة) وبكلمتي (المكان) و(العقار) عبارة (المحل المؤجر) وذلك أينما وردت في هذه الأحكام.

ويتضح من خلال هذا السرد بأن القانون المعدل لعقد الإيجار المنظم للعلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر يخلق جواً من التفاهم لحماية حقوق الجانبين، وكذلك للمالك الجديد تحت غطاء القانون ومراقبة القضاء في حال الخلاف في بنود عقد الإيجار في تفسير بنوده دون إخلال. وفي المقارنة مع القانون البحريني نلاحظ أن ليس هناك قانون واضح يسترشد إليه المؤجر والمستأجر غير الأحكام والاجتهادات القضائية ومبادئ أحكام محاكم التمييز، ما يتعين معه تصحيح وتعديل وإصدار قانون موحد ملزم لجميع الأطراف من خلال القنوات التشريعية والذي بات ملحًّا في وقتنا الحالي مع كثرة الناس والمستثمرين في البلاد