أصدرت محكمة الأمور المستعجلة الثانية برئاسة القاضي مهند محمد أسامة، حكمها برفض الدعوى المقامة من نادي الاتحاد بطلب إخلاء شركة برادات جواد من العقار المستأجر، والكائن في منطقة عذاري بالمنامة، وإلزام النادي المدعي بالمصاريف والرسوم ومقابل أتعاب المحاماة.

وفي الوقت الذي تقدم فيه المدعي، وهو نادي الاتحاد، بلائحة طلب فيها بالحكم له في مادة مستعجلة بطرد المدعى عليها من أرض التداعي المبينة باللائحة مع تضمينها المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة وبياناً لطلباته، قال إن المدعى عليها استأجرت منه أرض النزاع الكائنة بمنطقة البلاد القديم (عذاري) بغرض إقامة مطعم درجة أولى بموجب عقد إيجار مؤرخ في (27 فبراير/ شباط 1993)، وانتهت مدة العقد في (28 فبراير 2013)، وإذ نص العقد على أن تؤول ملكية المنشآت المقامة على الأرض للمدعي عند نهاية مدته، ومن ثم فإن الامتداد القانوني لا يلحق عقد الإيجار، وهو ما حدا بالمدعي إلى إخطار المدعى عليها بعدم رغبته في تجديد العقد إلا أنها استمرت شاغلة للعين، وإذ كانت يدها على العقار يد غاصب فقد تداعى بطلبته آنفة الذكر، ودفع وكيل شركة جواد المحامي فاضل المديفع، بطلب رفض الدعوى لعدم اختصاص المحكمة بنظرها، مشيراً في مذكرته إلى أن قاضي الأمور المستعجلة يختص بالفصل في الإجراءات الوقتية التي يخشى عليها من فوات الوقت، والتي يراد منها درء ضرر محقق الوقوع أو المحافظة على حالة فعلية مشروعة أو صيانة مركز قانوني قائم، وهذه المهمة تحتم عليه عدم التعرض لصميم الحق أو أصل النزاع.

وتابع، وبالتالي لا يحق له أن يأمر باتخاذ إجراء تمهيدي كالإحالة إلى التحقيق أو ندب خبير أو حلف يمين أو ما إليها من إجراءات للتحقيق من صحة دفاع كل من الطرفين في الحق المتنازع عليه، وإن كان ذلك لا يمنعه من أن يبحث ظاهر المستندات والأوراق التي تقدم إليه من طرفي الخصومة لمعرفة أيهما أجدر بالحماية حتى يستطيع أن يأمر باتخاذ الإجراء التحفظي المؤقت إلى أن يفصل نهائياً في الموضوع، فإن استبان له عند بحث دفاع الخصوم وحججهم أنه لا يستطيع أن يصدر حكمه دون المساس بالموضوع فإنه يتعين عليه أن يقضي بعدم اختصاصه.

وأضاف المديفع، كما يقضي اختصاص القاضي المستعجل بدعوى طرد حائز العقار، مناطه، توافر شرط الاستعجال وقيام الدليل من ظاهر الأوراق على أنه يضع يده عليه بغير سند من القانون، عدم كفاية الأوراق المطروحة عليه لتكوين عقيدته وأن ذلك يتطلب بحث الموضوع، أثره، يتعين عليه أن يقضي بعدم اختصاصه لمساسه بأصل الحق، طعن رقم 366 لسنة 2005 – جلسة 17/4/2006].

وتابع، ولما كان ذلك وكانت العين المؤجرة تقع في حدود بلدية المنامة، وكانت العلاقة الإيجارية مازالت مستمرة طبقاً للقانون الذي يعطي المدعى عليها الحق في تجديد العقد عند انتهاء مدته وفقاً للمرسوم بقانون رقم 9 لسنة 1970، مما تكون معه يد المدعى عليها يد قانونية على العقار.

وواصل، فضلاً عن ذلك فإن المدعى عليها تستمد حيازتها الشرعية لعين التداعي من عقد الإيجار ذاته، إذ ينص البند رابعاً فقرة (ء) على أنه تعطى أولوية التأجير بعد انتهاء العقد إلى الطرف الثاني (المدعى عليها) في هذه الاتفاقية، وذلك حسب الأسعار السائدة في ذلك الوقت، وذلك بعد اتفاق الطرفين.

ولفت المحامي المديفع إلى أنه ولما كانت المدعى عليها تتمسك بحقها في الامتداد القانوني المنصوص عليه بالمرسوم بقانون رقم 9 لسنة 1970 فإنها تتمسك كذلك بحقها في تجديد العقد بعد انتهاء مدته طبقاً للاتفاق الوارد بعقد الإيجار.

وعليه، ولما كانت المدعى عليها قد صرفت أموالاً طائلة في إقامة تشييد المباني من الصفر حتى وصلت إلى المستوى الحالي من الجودة العالية، فإنها تتمسك بحقها في تجديد العقد حفاظاً على حقوقها من الضياع. واعتبر أن الإخلاء سيسبب لها أضراراً مالية جسيمة لا يمكن تداركها بعدم تجديد العقد في ظل عدم موافقة المدعي على ذلك، ولاسيما وأن المدعي سيثري على حساب المدعى عليها بعد إجبار الأخيرة على الإخلاء وترك العين المؤجرة، ولا سيما وأن العين المؤجرة في الوقت الراهن هي مبانٍ وإنشاءات وليست أرض فضاء كما يزعم المدعي، مؤكداً وجود منازعة حقيقية وجادة في أحقية المدعي في طلبه طرد المدعى عليها من العين موضوع التداعي، ومن حقها في تجديد العقد وقيمة المباني والإنشاءات، وهو ما يستوجب تقدير قيمة تلك المباني والإنشاءات وكافة أعمال البناء التي قامت بها المدعى عليها، مما يستلزم بحثاً موضوعياً في أصل الحق الممتنع على القاضي المستعجل.

واستكمل، كما أن الإخلاء سيترتب عليه حق المدعى عليها في المطالبة بقيمة المباني إذا ما أجره المدعي على مستأجر آخر، مما سيؤدي لضياع حقها، وعليه تنتفي معه حالة الاستعجال والخطر المبررين لاختصاص القاضي المستعجل، الأمر الذي نلتمس معه من عدالتكم القضاء بعدم الاختصاص بنظر الدعوى.

وفي مذكرته دفع المحامي المديفع أيضاً بالامتداد القانوني لعقد الإيجار، وبيّن أنه طبقاً لنص المادة الثالثة من المرسوم بقانون رقم 19 لسنة 2001 بإصدار القانون المدني ألا تخل أحكام هذا القانون بالأحكام الواردة في التشريعات الخاصة فلا يتأثر حق المستأجر في تجديد العقد عند انتهاء مدته طبقاً لأحكام القانون رقم 9 لسنة 1970 باعتباره تشريعاً خاصاً بالعقارات الكائنة داخل نطاق بلديتي المنامة والمحرق حسبما جرى على ذلك قضاء محكمة التمييز.

فإذا كان ذلك، وكان المطعون ضده قد تمسك أمام محكمة الموضوع بحقه في تجديد عقد الإيجار المبرم بينه وبين الطاعن طبقاً لأحكام هذا القانون، فلا يختص القضاء المستعجل بطرده منه لمساس ذلك بحقه في تجديد العقد، وإذ خلص الحكم المطعون فيه إلى عدم اختصاصه وأيد الحكم الابتدائي فإنه يكون قد التزم صحيح القانون.

وأردف المديفع، وعليه ولما كان المدعي يستند إلى نص المادة (546) من القانون المدني، وكان ذلك القانون لا ينطبق على وقائع الدعوى كون القانون الواجب تطبيقه هو قانون رقم 9 لسنة 1970 بشأن الامتداد القانوني على اعتبار أن العين المؤجرة (وهي المباني والمنشآت الحالية) تقع في حدود بلدية المنامة، مما يحق للمدعى عليها تجديد العقد عند انتهاء مدته في ظل استمرار المدعى عليها في سداد الأجرة شهرياً، وهذا ما يخرج عن اختصاص القضاء المستعجل بنظر الدعوى، ونلتمس من عدالتكم القضاء بعدم الاختصاص.

وأبدى المديفع في المذكرة التمسك بمبدأ المحكمة الدستورية، وقال إنه مع تمسك المدعى عليها بالمرسوم بقانون رقم 9 لسنة 1970، فإنها تتمسك أيضاً بالمبدأ الذي أرسته المحكمة الدستورية بشأن تفسيرها للمادة الأولى من المرسوم بقانون رقم 9 لسنة 1970 إذ قضت المحكمة الدستورية في القضية (د/3/09) لسنة 7 قضائي (وحيث إن المرسوم بقانون رقم 9 لسنة 1970 بشأن تعديل بعض قواعد الإيجار يتضمن ثلاث مواد تجري نصوصها على النحو التالي:- مادة (1) «لمستأجر العقار الحق في تجديد عقد الإيجار عند انتهاء مدته، ويستفيد من هذا الحكم كل شاغل لعقار بعقد انتهت مدته»، مادة (2) «يلغي الإعلان رقم 34/1367 هـ الصادر في 26 رمضان 1367هـ»، مادة (3) «يعتبر هذا القانون ساري المفعول من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية».

وأوضح المحامي المديفع أن مقتضى نص المادة الأولى من هذا المرسوم بقانون أنه اعتباراً من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية بتاريخ (12 نوفمبر/ تشرين الثاني 1970)، يكون لكل مستأجر لعقار، أياً كان نوع هذا العقار وأياً كان موقعه، الحق في تجديد عقد الإيجار عند انتهاء مدته.

وإذا كان ذلك، وكان نص المادة الأولى من المرسوم بقانون رقم 9 لسنة 1970 يسري على كل شاغل لعقار أياً كان نوع العقار وموقع هذا العقار، وكانت المدعية من المخاطبين بأحكام هذا النص وتستفيد من مزاياه، فإنه من الواضح لعدالة المحكمة أن القانون رقم 9 لسنة 1970 بشأن الامتداد القانوني قد نسخ جميع الإعلانات السابقة بشأن الإيجارات، وقد جاء تفسير المحكمة الدستورية سالف البيان بتأكيد أن العقار أياً كان نوعه سواء أرض، محل تجاري، مبنى، وأياً كان موقعه، فإنه يستفيد من مزايا المرسوم بقانون رقم 9 لسنة 1970، أي يحق لكل مستأجر لعقار أياً كان نوع هذا العقار، وأياً كان موقعه الحق في تجديد عقد الإيجار عند انتهاء مدته.

وشدد المديفع على أن المدعى عليها تتمسك بالمبدأ الذي طرحته المحكمة الدستورية من حقها في تجديد عقد الإيجار سند الدعوى أياً كان نوع العقار، الأمر الذي يخرج عن اختصاص القضاء المستعجل بنظر الدعوى، وطلب من عدالة المحكمة القضاء بعدم اختصاصها بنظر الدعوى مع إلزام رافعها المصاريف والرسوم ومقابل أتعاب المحاماة.

وختم بالقول، بالإضافة إلى قيام الشركة المستأجرة بدفع أجرة العقار موضوع التداعي لغاية نهاية شهر يونيو/ حزيران 2013.