احتدم الجدل بين الجمعية البحرينية للعقارات وبعض الشركات والمؤسسات العقارية بشأن الأسلوب الذي يتم به عرض الفرص الاستثمارية في العقارات بسلطنة عمان على المستثمرين المحليين في وقت تتخوف الجمعية من حجب الحقائق وقوانين الاستثمار عن المستثمرين وعن الطبيعة الحقيقية لهذه الاستثمارات. غير أن بعض الشركات والمكاتب العقارية التي تعرض العقارات العمانية في السوق البحرينية ترى أن قوانين الاستثمارات في سلطنة عمان مشجعة للغاية وواضحة أمام من يرغب في شراء الأراضي المطروحة للبيع بأسعار مغرية. فقد قال رئيس لجنة العلاقات العامة بجمعية البحرين العقارية ناصر الأهلي: "إن الجمعية تبارك توجه عمان نحو تشجيع الاستثمارات، وان الجمعية تلقت استفسارات من المواطنين عن الاستثمار العقاري في السلطنة". وقال الأهلي: "إن سلطنة عمان قررت السماح لغير العمانيين تملك العقارات لغرض السكن أو الاستثمار في المناطق السياحية وذلك في المناطق المخصصة للتداول العقاري". وأضاف أنه بعد الاطلاع على صيغة القانون من خلال بعض المصادر الإعلامية عن قانون شراء العقارات في سلطنة عمان تود الجمعية أن توضح بعض المعلومات العامة ومنها قرار أصدرته وزارة الإسكان والكهرباء والمياه نص على أنه لا يجوز بيع العقار إلا بعد مرور أربعة أعوام من تاريخ التسجيل إذا كانت الأرض فضاء، وضرورة استكمال بناء العقار إذا كانت أرضا خلال المدة نفسها وإلا عادت ملكيته إلى الوزارة على أن يعوض المالك ثمنها وقت شرائها أو ثمن بيعها بالمزاد أيهما أقل وذلك بعد التنسيق مع وزارة السياحة. ويقول الأهلي: "كما جاء في القرار وللمصدر السابق نفسه أنه في حال نقل ملكية العقار إلى الإرث تطبق قوانين الدولة التي ينتمي إليها المالك أو يؤول العقار إلى حكومة السلطنة إذا لم يتقدم أحد بطلبات إثبات الإرث خلال خمسة أعوام من تاريخ الوفاة، كما أتاح القرار الإقامة للمالك وأفراد أسرته من الدرجة الأولى في سلطنة عمان وفقا لأنظمة السلطنة في حال صدور حكم قضائي بإبعاده، أما في حال نزع العقار للمنفعة العامة فإن للمالك الحق في التعويض وفقا للتشريعات المعمول بها في السلطنة ومن دون الإخلال بحقه في تملك عقار آخر". وأضاف الأهلي "كنا نتمنى أن نحصل على هذه القوانين والتشريعات الخاصة بالاستثمار العقاري من خلال مصادرها الخاصة الرسمية لتأكيد هذه المعلومات سواء كانت صحيحة وواقعية أو هناك التباس في تلك المعلومات وقد قمنا بالاتصال ببعض أصحاب المكاتب العقارية التي تتعامل في عمليات الوساطة العقارية في سلطنة عمان ولكن للأسف لم نحصل على القانون بشكل يستفاد منه إلا بعض الأقاويل الشفوية التي لا يمكن الاعتماد عليها كمصدر موثوق به. كما قال إن جمعية البحرين العقارية أرسلت رسالة رسمية إلى السفارة العمانية في البحرين تطلب منهم نسخة رسمية من القانون ولكنها لم تحصل على أي جواب رسمي. غير أن رئيس وكالة العمرة العقارية نايف الرفاعي نفى تحول ملكية الأراضي الاستثمارية في سلطنة عمان التي تملكها المستثمرون الخليجيون إلى حكومة السلطنة في حال عدم قيام المستثمر باستغلال هذه الأرض وبنائها خلال أربع سنوات من تملكها. وقال: "إن تحول ملكية الأراضي إلى السلطنة في حال عدم استغلالها مطبق في منطقتين فقط في عمان هما منطقتا شناص ولوا، وهاتان المنطقتان غير متاحتين للتملك أمام الخليجيين وهما مخصصتان للمواطنين العمانيين فقط بعد قرار أصدرته السلطنة بهذا الشأن". وذكر الرفاعي أنه اتصل بمكتب تطوير صحار في سلطنة عمان مستفسرا عن صحة هذه الأنباء وعن المعاملة التي يتلقاها المستثمر الخليجي في السلطنة، إذ أكد المكتب أن المستثمر الخليجي يعامل بالمثل كما تعامل أية دولة في مجلس التعاون الخليجي المستثمرين من الدول الشقيقة.

اطلاع المستثمر على المعلومات

وقال أمين سر ورئيس لجنة العلاقات العامة بجمعية البحرين العقارية ناصر الأهلي: "من خلال قراءتنا واطلاعنا على القانون العماني عن تملك الخليجيين - عبر وسائل الإعلام - نرى أن قانون التملك العقاري مرتبط بعدد من الشروط منها الشرط الأساسي ألا وهو أنه ليس من حق المستثمر غير العماني "الخليجي" حق التصرف ببيع العقار إلا بعد أربع سنوات من عملية التسجيل باسمه، كما عليه بناء العقار خلال هذه الفترة وإلا من حق الدولة سحب العقار منه بعد التنسيق مع الجهات الرسمية في السلطنة وأيضا هناك ملاحظات بشأن كيفية شراء وتسجيل العقارات في سلطنة عمان وأن تلك الإجراءات تأخذ وقتا حتى يتم تسجيل العقار باسم المشتري الخليجي تبدأ أولا بحجز العقار من قبل المكتب العقاري الموجود في بلد المشتري ويختار العقار من دون الاطلاع على الموقع كما هو متعارف في عمليات البيع والشراء بأن يطلع المشتري على موقع العقار على الواقع والموقع حتى يكون مطلعا على مواصفات العقار والموقع العام وليس كما يفعل البعض بأن يشرح للعميل عن مواصفات الموقع وأهم المشروعات المستقبلية في المنطقة خلال الأعوام المقبلة حتى يكسب ود العميل ومن يقوم بشراء العقار ومن ثم يتسلم "الوسيط أو المالك لأن معظم المكاتب العقارية التي تقوم بعملية الوساطة أصبحت ملكا لهذه الأراضي بطريقة غير مباشرة" المبلغ كاملا مقابل إيصال من قبل الوسيط ومن ثم يتم ملء استمارة الشراء من قبل العميل "وهذه حسب الإجراءات الرسمية المتعبة في سلطنة عمان" ويتم إرسال البيانات إلى المكتب العقاري في عمان على أن ينتظر العميل على أعصابه وعلى أحر من الجمر حتى يتسلم وثيقة العقار بعد شهرين". ولم يستبعد رئيس وكالة العمرة العقارية "ألا يتم اطلاع المستثمرين على القوانين من بعض ضعاف النفوس الذين لا يتبعون الأسس الصحيحة والمسار المطلوب في ممارسة العمل العقاري بصورة نزيهة وصادقة مع العملاء". وقال: "من خلال شركتنا نتيح معلومات كاملة بخصوص القوانين الاستثمارية في السلطنة من خلال عروض توضيحية تقوم بها الوكالة عن الاستثمار في السلطنة، كما تقوم الوكالة بترتيب زيارات ميدانية للمشترين للاطلاع على المشروعات المقامة هناك ورؤية مواقع للأراضي التي اشتروها".

فترة السماح بنقل الملكية

وعن الفترة التي يمكن للمستثمر أن يبيع الأرض التي اشتراها، يقول الأهلي: "حسبما وردنا من معلومات فإنه لا يتم تسجيل العقار باسم المستثمر الخليجي إلا بعد أن يتم تسجيله باسم المواطن العماني ومن ثم يتم تحويله إلى المستثمر الخليجي وبحسب شروط وقانون التسجيل العقاري العماني خلال فترة شهرين من تاريخ دفع المبلغ، ونحن هنا لسنا معترضين على قانون التسجيل العقاري العماني فهذا بطبيعة الحال شأن داخلي". ويقول الرفاعي: "إن فرض هذه الفترة ليستطيع المستثمر بيع الأرض مرة أخرى هو أمر اعتيادي ومطبق في دول الخليج، وإن هناك طرقا أخرى يمكن للمستثمر أن يبيع أرضه في مدة أقل من ذلك بطرق معينة، وشركتنا عرضت على بعض المستثمرين الذين استثمروا من خلال وكالة العمرة العقارية شراء أراضيهم بأسعار مرتفعة عن التي بيعت في وقت سابق". وأوضح رئيس لجنة العلاقات العامة بجمعية العقاريين "لدى شراء أي عقار وبحسب العرف السائد يجب أن يطلع المشتري على موقع العقار وعلى وثيقة العقار الرسمية لأن الوثيقة تعتبر السند القانوني عند شراء العقار وخصوصا عندما يدفع المشتري المبلغ كاملا".

الخدمات المتوافرة للأراضي

وأشار الأهلي إلى أن بعض الشركات تعمد في تسويقها للأراضي على أساس الخرائط والملصقات الإعلانية فقط. وذكر أن معظم الأراضي التي تسوق تتركز في مناطق لا توجد فيها خدمات وأحيانا بعض المناطق جبلية ومناطق أخرى صحراوية بعيدة كل البعد عن المدن والخدمات الأساسية التي قد تصل بعد نحو عشر سنوات وذلك حسبما ورد للجمعية من خلال بعض الذين قاموا بشراء تلك العقارات.وقال الأهلي: "إن بعض المستثمرين تفاجأوا بأن بعض المناطق لم تتغير بها الأسعار، وأن هذه الأراضي تعرض بأسعار أقل من العقارات التي قاموا بشرائها أو من خلال زيارتنا الشخصية لسلطنة عمان بأن معظم العقارات التي يتم تداولها في مناطق نائية ولا توجد بها أية خدمات إلا بعد عشر سنوات تقريبا". ويقول الرفاعي إن بعض الشركات تسوق أراضي في مناطق لا تحتوي على خدمات لكن الأراضي التي تسوقها شركته تتوافر فيها الخدمات وخصوصا الكهرباء، إذ إن المناطق التي يتوافر فيها التيار الكهربائي يصبح بعدها توفير الخدمات الأخرى متاحا بدرجة كبيرة وسريعة". وفي رده على سؤال عما يجب على المستثمر أن يفعله لتلافي استغلال البعض له، يقول رئيس وكالة العمرة العقارية: "يجب على المستثمر التأكد من المصدر والوكالة التي يتعامل معها للحصول على عقار استثماري في سلطنة عمان من الاستماع لمن تعاملوا مع هذه الشركة أو الوكالة". وقال: "إن مناطق في السلطنة مثل صحار تتجه بقوه نحو تشجيع الاستثمار وإقامة المشروعات الصناعية الضخمة وهي حقيقة من خلال المشروعات المنجزة والتي يجري العمل عليها، ومن خلال ما تقوم به السلطنة باستمرار ومن دون تردد في سبيل دعم الاستثمارات"، لافتا إلى أن شركة العمرة العقارية وقعت عقودا كبيرة لمشروعات بمليارات الدولارات للاستثمار في السلطنة منها مشروع سياحي بكلفة تصل إلى مليار دولار مع شركاء استراتيجيين". يذكر أن البحرينيين أقبلوا في الآونة الأخيرة على شراء العقارات في عمان نظرا إلى الارتفاع الحاد الذي تشهده الأراضي في المملكة، إذ يبلغ متوسط قيمة الأرض بمساحة مناسبة نحو 40 ألف دينار فيما لا تتجاوز قيمة الأراضي بمساحات مناسبة في عمان أربعة آلاف دينار. وكانت عمان فتحت أمام الخليجيين تلمك الأراضي منذ نحو سنوات ما شجع على تدفق الاستثمارات، ومنها مشروع المدينة الزرقاء الضخم