قال مسئول في شركة «بوابة أمواج» إنها ستسلم المرحلة الأولى من مشروعها الذي تبلغ كلفته نحو 200 مليون دولار أميركي إلى المشترين نهاية هذا العام، وذلك بعد أن وصلت إلى تفاهمات مع المشترين ليتم تحويل بعضهم إلى المرحلة الأولى بعد أن تأخر جدول التسليم بسبب ظروف السوق.

وذكر العضو المنتدب لشركة «بوابة أمواج»، التابعة إلى شركة «ريل كابيتا» قيس المسقطي، في لقاء مع «الوسط» أن الشركة تعمل على تسليم المشروع الذي يحتوي على 6 عمارات إضافة إلى الفلل بالكامل في منتصف العام المقبل؛ إذ تنوي الشركة طرح مناقصات تصل قيمتها إلى نحو 10 ملايين دينار لتشطيب المشروع وتسليمه.

وتوقع المسقطي أن تشهد أسعار العقارات نوعا من الاستقرار بعد أن شهدت الأسعار انخفاضات لتبلغ المستويات الحالية المستويات التي كانت عليها في العام 2006، مفيدا بأن غياب الرؤية بشأن السوق العقارية في المرحلة السابقة خلق حالا من الخوف والتردد لدى المشترين والمستثمرين في العقارات ومنها مشروع «بوابة أمواج»؛ ما تسبب في نوع من التأخر في تسديد أقساط الوحدات التي تم شراؤها.

ولفت المسقطي إلى أن جميع المشروعات العقارية تأثرت بسبب الأزمة المالية العالمية، لكنه شدد إلى ضرورة ألا يمتد التأثير ليطال بشكل واضح زبائن هذه المشروعات، لافتا إلى أن شركته حاولت معالجة هذا الموضوع بالوصول إلى حلول مُرضية بين الشركة والزبائن.

ورسم المسقطي صورة أفضل بالنسبة إلى تعاطي حكومة البحرين مع المشكلة الإسكانية معتبرا إقرار الحكومة بأن مشكلة الإسكان مشكلة جذرية يجب حلها هي الخطوة الأولى من الحل، متوقعا أن تفسح الحكومة المجال تدريجيا في الفترة المقبلة للقطاع الخاص للعب دور في حل الأزمة الإسكانية لكنه شدد على أن ذلك لن يتم دون مساعدة الحكومة.

في البداية، أين وصلتم في مشروع «بوابة أمواج» وما هو حجم الإنجاز الذي تم تحقيقه؟

- وصلنا في البناء إلى أكثر من 70 في المئة من المشروع الكلي، تم إنجاز الهيكل بالكامل لبرجين؛ إذ تم البناء في جميع العمارات الست المكونة للمشروع إضافة إلى الفلل (Town House)، ونتوقع في آخر 2010 تسليم ثلث المشروع وهو مشطب وجاهز للسكن وهذا يمثل نحو 200 وحدة سكنية تقريبا. إذا ما حققنا هذه المرحلة في نهاية العام سيمنحنا صدقية مع الزبائن ونثبت أن المشروع ظهر إلى حيز الواقع، وأتوقع أن نسلم المفاتيح وبدء السكن مع مطلع 2011.

كثير من المشروعات في البحرين توقفت بسبب نقص السيولة والأزمة المالية العالمية، ما هو وضع المشروع في ظل هذه الظروف؟

- كما ذكرت، جميع المشروعات تأثرت بالأزمة المالية، ولكننا كنا نوعا ما متوازنين، فبقدر ما تأثرنا بتداعيات هذه الأزمة حاولنا تقليل هذه التأثيرات على الزبون، فالزبائن قاموا بدفع المقدم والأقساط للحصول على وحدات وشقق في المشروع. فحين نعاني من الوضع العالمي فإنه ليس من العدل تحميل تبعات ذلك على الزبون لذلك رجعنا إلى المشترين وعرضنا عليهم خطة لتعديل الأوضاع أو الوصول إلى حل وسط، قسمنا المشروع على ثلاث مراحل متمثلة في المجمع الشرقي والمجمع الغربي والمجمع الأوسط.

المجمع الشرقي يحتوي على برج واحد ونحو ثلاثين فيلا على البحر وهذه هي المرحلة الأولى من مشروع «بوابة أمواج» وحددنا تسليمه نهاية 2010، ولكن ما هو مصير من اشترى في المرحلة الثانية أو الثالثة. قلنا إننا لا نريد أن يتضرر زبائننا من التأخير الذي قد يحصل في تسليم المراحل الأخرى فقمنا بتقديم عرض للزبائن المشترين في تلك المرحلة لتحويل وحداتهم إلى المرحلة الأولى لكي يتسلموها بصورة أسرع. وحاولنا مراعاة السعر باستبدال وحدات مشابهة للوحدات التي قاموا بشرائها سابقا؛ إذ قمنا من خلال مسئول فريق التسويق عمار البوسطة بالرجوع إلى جميع المشترين وتقديم الشرح بوجود بعض المشكلات التي تؤخر المشروع وأنه لكي لا يتضرروا من ذلك، يمكنهم استبدال وحداتهم ونقلها للمرحلة الأولى التي تسلم نهاية هذا العام.

وفعلا قامت مجموعة من المشترين بنقل وحداتهم إلى المجمع الشرقي والبعض الآخر فضل البقاء. فكثير من الناس اشتروا الوحدات بالقروض وكلما تأخر استلام الوحدة ستكون عليه فائدة أكثر، كما أنه كلما تم تسليم المشروع بصورة أسرع استفاد المشتري الذي يرغب باستثمار هذه الوحدة.

بعض المشروعات للأسف لم تعالج هذه المشكلة، فعندما يتأثر المشروع يتأثر الجميع، وليس من العدل أن نساوي من دفع ومن لم يدفع، فمن تحمل المخاطرة واشترى الوحدات من البداية يجب إنصافهم وخصوصا أنهم تحملوا جزءا كبيرا من المخاطرة.

نحن لا ننكر وجود تأثر من الأزمة المالية العالمية وليس هناك من يقول أنه لم يتأثر، ولكننا يجب أن نحاول التقليل من تأثير هذه العوامل على الزبائن والمشترين.

هذا ما حاولنا معالجته في العام الماضي؛ فالعام 2009 كان عاما صعبا وكذلك سيكون العام 2010.

متى سيتم إنجاز المراحل المتبقية من المشروع؟

- قد يستغرق الإنجاز الكامل مابين 6 و 8 شهور؛ أي نتوقع أن يسلم كامل المشروع في منتصف العام المقبل 2011.

وكم وصل حجم المبيعات حتى الآن؟

- بعد أن قمنا بتحويل جزء من المشترين في البرج الشرقي بلغت نسبة المبيعات نحو 80 في المئة. أما نسبة المبيعات الكلية للمشروع بالكامل فتبلغ نحو 60 في المئة. جهود التسويق مستمرة ونحن نتعامل مع معطيات السوق المتغيرة، فالأسعار تختلف اليوم عن الأسعار قبل سنة فبعض الأسعار قمنا بتغيرها وبعض الأسعار قمنا بتخفيضها. الشيء الجيد أننا بالمقارنة بين المشروعات سواء في «أمواج» أو خارج «أمواج» من المشروعات المشابهة لمشروعنا أي أبراج على البحر، وجدنا أسعارنا تعتبر متوسطة.

هل تغيرت كلفة المشروع في ضوء تغير أسعار مواد البناء التي هبطت بصورة كبيرة خلال الفترة الماضية؟

- نعم، أتوقع أن الكلفة هبطت لكن لا يوجد لدي تصور عن حجم الهبوط في الكلفة، كما ذكرت انتهينا من «العظم» أي الأعمدة الخرسانية والأساسات والجزء المتبقي هو التشطيب بلاط وصباغة وأمور أخرى، وهذه الأمور لم تتغير أسعارها كثيرا.

المستفيد الأكبر من سيبدأ البناء الآن فأسعار الطابوق والرمل والأسمنت انخفضت عما كان عليه سابقا.

مع تقدم أعمال البناء في المشروع كما ذكرت، هل هناك أي مناقصات يستفيد منها المقاولون والموردون في السوق؟

- نعم بالطبع توجد. نحن الآن في طور إعداد وثائق عدد من المناقصات الخاصة بمشروع «بوابة أمواج» والتي تشمل على أعمال المطابخ والحمامات والبلاط للمشروع وخلال الشهرين المقبلين سيتم طرحها.

نتوقع أن نطرح مناقصات تقدر قيمتها بنحو 10 ملايين دينار خلال هذا العام، لكي نسرع في تشطيب المشروع وتسلميه بالكامل.

تحدثت عن مشكلة واجهها المشروع بسبب تداعيات الأزمة المالية العالمية وبالتالي تأخر المشروع ووصلتم إلى تفاهم مع المشترين لمعالجة هذا الموضوع، هل يمكن أن تشرح لنا هل هناك أزمة تمويل واجهتكم مع المصارف أم المشكلة تتعلق بجانب آخر؟

- تعاملنا مع المصارف انتهينا منه. المشكلة الرئيسية في التمويل كانت تحصيل المبالغ من المشترين، نحن اليوم نعاني من خوف المستهلك، وهذا الخوف قد يجعله لا يفكر بطريقة عقلانية أو تجعله يؤخر دفع الأقساط.

نتعامل مع بعض الزبائن في استحقاق قيمة الوحدات مباشرة، وهذا هو الوضع الدارج في البحرين، فنسبة من يقومون بتمويل الشراء عبر المصارف لشراء الوحدات في المشروعات نسبة قد لا تتعدى 20 في المئة على مستوى البحرين، ومن ضمنها مشروعنا فنضطر للتعامل بطريقة مباشرة مع الزبائن.

جزء كبير من تمويل المشروع يتم عن طريق المبيعات المباشرة للزبائن، فوجود خلل في هذا الموضوع يؤثر على المشروع.

السؤال الذي يتبادر إلى ذهن الكثيرين، هل المدن الجديدة التي يراها الكثيرون مدنا للأغنياء خلقت مجتمعات بالفعل كما هو الحال في المدن البحرينية التقليدية أو ستكون كمناطق استثمارية فقط وليست سكنية؟

- لنكن صريحين. مجتمع «أمواج» أو مشروع أمواج يجذب شريحة معينة لديها قدرة على الدفع أو الشراء. ولكن لنقارن هذه المنطقة بالجفير مثلا ونرى نسبة إشغال الوحدات والأسعار المؤجرة بها. نعم الكثير من المشترين ينوون الاستثمار أكثر من السكن.

في الجفير مثلا أكثر الوحدات هي للاستثمار أكثر مما هي للسكن المباشر لذلك نرى غالبية السكان من غير البحرينيين. مجتمع «أمواج» مشابه لكن سنرى أن هناك نسبة من البحرينيين، ستكون فيها نسبة عالية من الأجانب بالطبع، فالكثير من البحرينيين لايزال يرغب في الحصول على منزل إسكان قريب من منزل العائلة ومع ذلك هناك نسبة أكبر من البحرينيين الذين يفكرون في السكن بأمواج مع وجود خدمات مثل التعليم والصحة والتسوق وغيرها.

لايزال موضوع المسافات في البحرين موضوعا حساسا فأي مشوار يبعد أكثر من 10 دقائق يعتبر بعيدا وهذا لا يوجد في المجتمعات الأجنبية، ومع وجود تضخم سكاني والازدحام المروري فسيقبل الناس القبول بالمسافات الطويلة.

إذا ما تحدثنا عن تنظيم تملك الشقق واتحاد الملاك الذي بدأ تطبيقه حديثا في البحرين كقانون، كيف ترى هذه التجربة منذ تطبيقها إلى الآن؟

- البعض يريد أن يركض قبل أن يحبو، أعتقد أنه لا بد أن نقارن أنفسنا مع الدول في المنطقة التي توجد لديها تنظيمات سابقة لهذا الموضوع، فأي قانون لا يخرج بالكامل فالكثير من القوانين تدخل عليها تنقيحات وتعديلات بصورة مستمرة حتى تصل إلى مستويات مقبولة على مستوى التطبيق.

في البحرين لايزال موضوع «الخصوصية» فلدينا تعاط حساس جدا مع هذا الموضوع وهذا لا يوجد لدى الأجانب . فالإزعاج والأصوات من جار إلى جار تعد مشكلة ولا يوجد لدينا في البحرين تعامل في هذا الموضوع بشكل جيد، ليس هناك قانون من أول يوم ويظل ساري المفعول للأبد أعتقد أننا سنحتاج لإدخال تعديلات مستمرة على القانون.

بالنسبة للمشروعات الأخرى التي تعمل عليها «ريل كابيتا» أين وصلت؟ وماهي المشروعات المستقبلية؟

- في السنة الماضية انتهينا من مشروع عمارتين في أم الحصم وهما «ريل سويت» ومشروع فلل في الهملة وهو «ريل غاردين»، ومشروع «بوابة أمواج» هو المشروع الثالث لنا في البحرين.

لا أتوقع أن ندخل في مشروعات كبيرة في البحرين خلال فترة الأربع سنوات، إذا ما طورنا سنطور مشروعات تتناسب مع حاجات المجتمع البحريني مثل مشروعات ذوي الدخل المحدود. فهناك مشكلة في البحرين في هذا القطاع وتحتاج لدعم القطاع الخاص.

لديكم تجربة في الإسكان بالمغرب، أين وصلت وماهي الحلول الإسكانية التي تراها مناسبة للمجتمع البحريني؟

- تجربتنا في «ريل مروك» في المغرب والذي قمنا بتسليم وحدات منه بالفعل ونحن نسير فيه، أعتبرها تجربة ناجحة. فاطلعنا على التجربة هناك فكيف يقومون هناك بالبيع على ذوي الدخل المحدود، فالبيع حتى للشخص المحتاج يجب أن يكون بوعي مع المحافظة على كرامته.

أولا هناك انتباه للمساحات حول العمارات فلابد من خلق مساحات للألعاب ومواقف السيارات والاهتمام بالصيانة لتشعر بأنها أماكن تليق بالسكن، للأسف عندنا في البحرين عمارات سكنية مهملة حتى أن القاطن قد يحرج من دعوة أحد ما لزيارته.

هذا الأمر عانوا منه في المغرب إلى أن دخل القطاع الخاص في المشروعات السكنية وتميز في المحافظة على كرامة القاطنين.

في أول مرحلة من مشروع «ريل مروك» سنقوم ببناء أكثر من 1600 وحدة سكنية سلمنا منها نحو 400 وحدة، والمشروع هو 10 آلاف وحدة تستمر لخمسة أعوام.

أين وصل مشروع «ريل كابيتا» الإسكاني في السعودية؟

- المشروع سيكون في الدمام تحت اسم شركة الجبيل وسنبني نحو 700 فيلا، نتوقع أن نوقع مع المقاول خلال أسبوع وتبلغ قيمة المرحلة الأولى أكثر من 5 ملايين ونصف مليون دينار ستكون المرحلة الأولى نحو 80 فيلا.

نحن نبيع الفلل لذوي الدخل المحدود تحت المليون ريال، فالسوق هناك يختلف عن البحرين لأن مواد البناء أرخص وشريحة الزبائن أكبر وعملية التسويق أسهل بكثير والقوانين هناك على رغم أنها أصعب من البحرين إلا أنها تعد جيدة فهي تحمي المطورين إزاء المطالبات المالية.

ما هو المطلوب لمساهمة القطاع الخاص في المشروعات الإسكانية التي تقدمها الحكومة حاليا؟

- أولا يجب أن تتوقف الحكومة عن بناء المساكن وتدعم القطاع الخاص، وهذا هو الحال في المغرب، فالمنافس لشركة التطوير هو مطور آخر فالحكومة دائما ستتفوق مع الموارد الموجودة لديها والأراضي المجانية، أعتقد أن الحكومة البحرينية تدرس تقليص دورها واعترفت بحجم المشكلة وهذا خطوة للحل، وأعتقد أن القطاع الخاص مستعد تماما لمثل هذه الخطوة.

أعتقد أن المغرب نجح في تجربة التمويل، فالحكومة هنا لا تملك أدوات سحرية في توفير السكن عدا كون الأرض مجانية أما كلفة البناء والتكاليف الأخرى فهي مشابهة للقطاع الخاص.

المغرب دفع جزءا من الفائدة للقروض التي تقدمها المصارف الخاصة؛ ما وفر تمويلا للمواطنين المشترين بكلفة أقل للإسكان؛ إذ قامت الحكومة المغربية بإنشاء صندوق لدعم هذه القروض لتشابه القروض الحكومية.

فالحكومة سيكون دورها في تخفيض كلفة التمويل فقط وليس تغطية كلفة البناء التي سيتحملها القطاع الخاص.

كيف تتصور قطاع العقارات في 2010، واتجاه المطورين في المرحلة المقبلة؟

- أغلب الأسعار تراجعت لمستوياتها في العام 2006 أو 2007 فقد خسرت العقارات ارتفاعات أربع سنوات، وهذا شيء جيد فالطفرة العقارية بدأت في 2005 أو 2006، فالتراجع الأخير تراجع إلى ما قبل الطفرة، لكن لا أتصور أن تهبط الأسعار بشكل أكبر مما حصل.

الكرة خرجت من ملعب المطورين العقاريين وهي الآن في ملعب الحكومة، كانت هناك في السابق قناعات بأن المشروعات ستحصل على البنية التحتية من شوارع وكهرباء في الوقت المناسب، لكن الآن المستهلك والمستثمر ينتظر أن يرى البنية التحتية في المشروع قبل الشراء فالمشترون الآن لا يرغبون في شراء أراض في البحر وهذا ما سيفرض تحديات على المشروعات التي لم تبن بعد لإثبات صدقيتها أمام المستثمرين بوجود بنية تحتية