انتقدت دراسة قانونية بشأن تشريعات أملاك الدولة - أُعدت للجنة التحقيق البرلمانية في أملاك الدولة العامة والخاصة - قانون التسجيل العقاري الذي مضى على إصداره نحو ثلاثين عاما، مشيرة إلى أنه يحتاج إلى إعادة نظر في كثير من نصوصه لكي يلائم التطورات اللاحقة ويعمل على سد الكثير من الثغرات التي تبرز من خلال التطبيق العملي.

وأشارت إلى أن المادة الثالثة من القانون تنص على أن السجل العقاري هو مجموعة صحائف يدرج فيه كل عقار مع بيان أوصافه وحالته القانونية وتدون فيها الحقوق المترتبة له أو عليه مع بيان المعاملات والتعديلات التي تطرأ على هذه الحالة ويوجب القانون قيدها.

واعتبرت الدراسة أنه إذا كان النص يصلح لظروف كانت سائدة في العام 1979، إذ كانت الحركة العمرانية بطيئة وتجارة العقارات محدودة، أما وقد تطورت الحركة العمرانية وشهدت الفترة الراهنة حركة سريعة في تجارة العقارات وقسمة الأراضي لأغراض السكن وغيره، ما ترتب عليه عدم كفاية التشريعات السائدة في تلك الفترة من احتواء تنظيمها، ما يتطلب تدخلا تشريعيا وبنصوص قانونية تلاحق هذه التطورات، وأن الاكتفاء بهذه النصوص قد يؤدي إلى حالة من الارتباك، وخصوصا الخلل الكبير في ضبط صحة المعلومات.

وجاء في الدراسة: «إن المادة الثالثة من قانون التسجيل العقاري لم تعد كافية بوضعها الحالي لملاحقة ضبط تنظيم كل عقار ولملاحقة التطورات التي تطرأ عليه سواء من حيث انتقال ملكيته من جهة إلى أخرى أو التغيير في الهدف من استعماله، سكني أو تجاري أو صناعي أو غيره».

واقترحت الدراسة تلافي هذا النقص بإجراء تبديل أو تعديل على النص المذكور، لتكون هناك ثلاثة سجلات، تتمثل في سجلات الأساس التي تختص بتسجيل العقار من حيث رقمه ووصفه ومساحته مع الجهة المالكة له، وسجلات دائمية تختص بتسجيل المعاملات الواردة على حق الملكية والحقوق الأصلية المتفرعة عنه، وسجلات التأمين العينية التي تختص بتسجيل عقود الرهن التأميني والرهن الحيازي وحق الامتياز.

ولفتت إلى أن هذا التنوع في السجلات يجد ضرورته في إمكان التحقق من وثائق الملكية كافة، ويتم متابعة كل وثيقة ومن دون ضياع أية معلومات، في حين أن بقاء الأمر على نص المادة الثالثة من القانون لا يوفر الإمكانات التي توفرها أنواع السجلات بالصيغة المقترحة.

كما أشارت إلى المادة الخامسة من القانون التي تتضمن التزام إدارة التسجيل العقاري إعداد سجل فهرس شخصي هجائي، يدرج فيه لكل مالك المعلومات الرئيسية الخاصة بملكيته من واقع البيانات المثبتة في السجل العقاري، واعتبرت الدراسة أن هذه المادة لم تعد كافية لحصر المعلومات عن كل عقار، ناهيك عن أنها تتضمن نصا عاما تختلط فيه الأسماء مع كثرة تنوع التصرفات العقارية وأنواعها.

ودعت الدراسة في هذا الإطار إلى تقسيم السجلات الشخصية ليخصص سجل فهرس شخصي لكل من أصحاب الحقوق العينية الأصلية للأشخاص الطبيعية البحرينية، وأصحاب الحقوق العينية التبعية للأشخاص الطبيعية البحرينية، وأصحاب الحقوق العينية الأصلية والتبعية لرعايا الدول العربية، وأصحاب الحقوق العينية الأصلية والتبعية للأجانب، وأصحاب الحقوق العينية الأصلية والتبعية للأشخاص الطبيعية والمعنوية البحرينية والأجنبية الذين آلت لهم تلك الحقوق بطريقة الهبة أو الوصية أو التبرع، وسجل فهرس خاص بأملاك الدولة العقارية العامة والخاصة.

ولفتت الدراسة إلى وجود فراغ في قانون التسجيل العقاري فيما يتعلق بتثبيت وتحديد مواقع وأوصاف العقارات الواقعة ضمن منطقة أعمال إدارات التسجيل العقاري، وأنه من المناسب أن يكون هناك تدخلا تشريعيا من أجل تشريع نص يتضمن ضرورة قيام إدارة التسجيل العقاري بتثبيت وتحديد مواقع وأوصاف العقارات ضمن منطقة أعمالها وكذلك تأشير الحقوق المتعلقة بها بصورة مبدئية.

وبينت أن هذا النص سيساعد على معرفة مواقع العقارات وأوصافها، وخصوصا فيما يتعلق بطبيعة استعمالات العقار، وأنه من الضرورة بمكان أن يكون هناك تدخلا تشريعيا من أجل تشريع يتعلق بتشكيل هيئة تدقيق في كل إدارة تتكون من موظفين اثنين أو أكثر بقرار من وزير العدل والشئون الإسلامية، وتكون مهمة هيئة التدقيق المصادقة على صحة الوثيقة ومطابقتها للمحررات إذ لا تكتسب الوثيقة شكلها النهائي إلا بالمصادقة عليها من قبل هيئة التدقيق، لتكون هذه الهيئة مرجعا للتحقق من صحة الوثيقة والمعلومات التي استندت عليها، وأنه ما عدا ذلك من الوثائق فإنها تعتبر باطلة.

وأشارت الدراسة إلى أن القانون المدني ضم نصوصا عامة ذات صلة بالأموال العامة للدولة، وأن من هذه النصوص المادة «26» التي عرفت الأموال العامة على أنها العقارات والمنقولات التي تملكها الدولة أو أحد الأشخاص الاعتبارية العامة وتكون مخصصة للنفع العام بالفعل أو بمقتضى قانون أو مرسوم أو قرار من الوزير المختص، وأن هذه الأموال لا يجوز التصرف فيها أو الحجز عليها أو تملكها بالتقادم.

إضافة إلى المادة «847» التي تشير إلى أن كل عقار لا مالك له يكون ملكا للدولة، والمادة «903» التي تنص على «من حاز عقارا كان له أن يكسب ملكيته إذا استمرت حيازته له من دون انقطاع ستون عاما، وتكون المدة 15 عاما بالنسبة للمنقول والحق العيني غير الملكية»، مشيرة الدراية إلى أن هذه المواد تثبت أن الأموال العقارية والمنقولات التي تملكها الدولة لا يجوز التصرف فيها أو الحجز عليها أو تملكها بالتقادم.

وأوضحت الدراسة أن المرسوم بقانون بشأن التصرف في الأراضي المملوكة للدولة ملكية خاصة بين أن المرسوم بين المقصود بالأراضي المملوكة للدولة ملكية خاصة، وذلك بموجب المادة الأولى منه، والتي تتمثل في الأراضي والعقارات المملوكة للدولة بمقتضى القانون، والأراضي المملوكة للدولة بموجب وثائق ملكية عقارية، والأراضي التي لا يملكها أحد بموجب وثائق ملكية عقارية أو أحكام قضائية نهائية أو بأية مستندات أخرى تثبت ملكيته لها بسند قانوني.

إضافة إلى المادة الثانية من القانون التي حظرت التصرف في الأراضي إلا بأمر ملكي باستثناء الهبات التي يقرها جلالة الملك، أما المادة الثالثة فحظرت على الأشخاص الطبيعية أو الاعتبارية حيازة أو وضع اليد بأي صفة كانت بغير سند من القانون على الأراضي الخاضعة لأحكام القانون، في حين حظرت المادة الرابعة أجهزة الدولة أو الأشخاص الاعتبارية التصرف في الأراضي التي خضعت لها أو تغيير استخدامها لغير الغرض الذي خصصت من أجله إلا بموافقة جلالة الملك.

وبينت الدراسة أن الأموال العقارية تخضع في أحكام تسجيلها أو التصرف بها والمستندات والوثائق المتعلقة بها تخضع لقانون التسجيل العقاري ومرسوم قانون التصرف في الأراضي المملوكة للدولة ملكية خاصة، وأنه على هذا الأساس ومن خلال دراسة بنود عقد التأسيس والنظام الأساسي لشركة ممتلكات البحرين فإن المواد المنضوية فيهما تعتبر مرعية لأغراض تعلق الأمر بأملاك الدولة، وهو ما تأكد من خلال أغراض وأهداف الشركة فضلا عن عائدية الأسهم والممتلكات للحكومة.