وافق النواب على عدد من المواد ضمن مشروع بقانون جديد، للتطوير العقاري، في جلستهم أمس (الثلثاء)، تتضمن إحداها، منع بيع عقارات «على الخريطة»، إلا بترخيص.

وذكرت المادة 13، التي وافق عليها النواب «لا يجوز مزاولة أعمال التطوير العقاري في المملكة إلا إذا كان المطور مرخصاً له، ويكون الترخيص للمطورين بمزاولة أعمال التطوير العقاري وفقاً للأحكام والقواعد التي يصدر بتحديدها قرار من مجلس الإدارة، وينظم القرار شروط وضوابط وإجراءات منح وتجديد وتعديل تراخيص المطورين وأنواعها وفئاتها ومدة سريانها، ويتقيد المطور في مزاولة أعمال التطوير العقاري بحدود الترخيص الصادر له».

أما المادة 14، فأوضحت أنه «تمسك المؤسسة سجلاً يسمى «سجل المطورين» ‏ويكون سجلا ورقيا أو إلكترونيا تدون فيه كافة البيانات والمعلومات الخاصة بالمطورين، ويصدر قرار من مجلس الإدارة بتحديد البيانات والمعلومات الواجب توافرها في السجل الورقي أو الإلكتروني، والضمانات اللازم توافرها في السجل بما يكفل حماية البيانات والمعلومات المدونة فيه ‏وبيان أي تغييرات تتم في هذه البيانات أو المعلومات».

‏وتابعت «ويلتزم المطور بإخطار المؤسسة عن أي تغيير في البيانات والمعلومات الواردة في السجل، وذلك خلال الفترة التي يصدر بتحديدها قرار من مجلس الإدارة».

‏وأكمت المادة المقرة نيابيا «ويكون السجل متاحاً للاطلاع عليه من الجمهور واستخراج صورة مصدقة من المعلومات المقيدة فيه أو شهادة سلبية بعدم إدراج أمر معين فيه، وذلك بعد سداد الرسوم المقررة».

ومن جانبه، ذكر النائب خالد الشاعر، أنه «لا يمكن تحديد سقف معين لرسوم الخدمة، وإلا ستكون الرسوم جامدة ولا تتغير مع تغيرات السوق».

أما نبيل البلوشي، فقال: «الدستور أعطى الحق للسلطة التشريعية، نحن لا نشكك في الحكومة، ولكن من حقنا ان نفوضها او لا، ونحن جربنا سابقا تفويضها، ولنا بعض الملاحظات على ذلك».

كما أقر النواب المادة 15، المتعلقة بالتزامات وواجبات المطورين والتي تقول: «يصدر قرار من مجلس الإدارة بتنظيم عمل والتزامات وواجبات المطورين، ومدونة السلوك الواجب على المطورين مراعاتها، و‏يجب على كل مطور أن يمسك سجلات عن أعماله في مقره، وبالأخص السجل الذي تقيد فيه كافة تفاصيل العمليات التي أجراها والمبالغ التي تقاضاها وثمن المعاملة وتاريخ إجرائها والبيانات الشخصية للمتعاقدين وغير ذلك من معلومات أو بيانات يصدر بتحديدها قرار من مجلس الإدارة».

وتضيف المادة «ويجب على المطور تقديم سجلاته للمؤسسة للتأشير عليه عند نهاية كل سنة مالية أو خلال المدة التي يصدر بتحديدها قرار من مجلس الإدارة».

‌وتتابع «يلتزم المطور بإنشاء حساب ضمان لمشاريع التطوير العقاري التي يصدر بتحديدها قرار من مجلس الإدارة، ويصدر قرار من مجلس الإدارة، بالتنسيق مع مصرف البحرين المركزي، بالقواعد والأحكام والضوابط التي يجب مراعاتها عند إنشاء وإدارة حساب الضمان المشار إليه في الفقرة (ج) من هذه المادة».

‌وتختم المادة «لا يجوز الحجز على المبالغ المودعة في حساب الضمان المشار إليه في الفقرة (ج) من هذه المادة لصالح دائني المطور، كما لا يدخل مشروع التطوير في الضمان العام للدائنين في حالة الحكم بإشهار إفلاس المطور إلا للوفاء بالالتزامات المتعلقة بالمشروع بما في ذلك حقوق المشترين».

ووافق النواب أيضا على المادة 16، التي تذكر أنه «مع مراعاة أحكام قانون الشركات التجارية الصادر بالمرسوم بقانون رقم (21) لسنة 2001، لا يجوز تغيير الشكل القانوني للمطور سواء كان شخصاً طبيعياً أو اعتبارياً إلا بعد الانتهاء من تنفيذ مشروع التطوير العقاري وتسليمه، ومع ذلك يجوز التغيير بموافقة المؤسسة إذا كان يحقق مصلحة المشروع ودون إخلال بحقوق المودعين أو بضمانات إنجاز المشروع».

وصوت النواب أيضا بالموافقة على المادة 17، المتعلقة بتعارض المصالح، والتي تقول «يلتزم المطور عند مزاولة أعماله بالإفصاح إلى العميل كتابة إذا كانت له مصلحة شخصية مباشرة أو غير مباشرة تتعارض مع مقتضيات عمله، ويصدر قرار من مجلس الإدارة بتنظيم كافة المسائل المتعلقة بتعارض المصالح والأحوال التي يجب الكشف عنها».

وكذلك أمضى النواب المادة «18، المتعلقة بالترخيص لمشروع البيع على الخريطة، والتي تشير الى أنه «لا يجوز للمطور البدء في مشروع بيع على الخريطة أو عرض وحدات على الخريطة إلا بعد الحصول على ترخيص لمشروع البيع على الخريطة وقيده في السجل المشار إليه في المادة (19) من هذا القانون».

وتضيف «يجوز لمجلس الإدارة أن يصدر نظاماً خاصاً لمشاريع البيع على الخريطة الصغيرة، وتسري أحكام هذا الفصل من هذا القانون على تلك المشاريع فيما لم يرد بشأنه نص خاص في النظام».

وتتابع «مع عدم الإخلال بأحكام المسئولية المدنية والجنائية، يلتزم من جمع أموالاً، بالمخالفة لحكم الفقرة (أ) من هذه المادة، بردها إلى أصحابها خلال مدة معقولة تحددها المؤسسة».

فيما أشارت المادة 19، المتعلقة بسجل مشروعات البيع على الخريطة، والتي وافق عليها النواب أمس، أنه «يقدم المطور طلب الحصول على ترخيص مشروع البيع على الخريطة إلى المؤسسة، وفقاً للنموذج المعد لذلك، مرفقاً به المستندات الآتية: وثيقة ملكية الأرض أو ما يقوم مقامها خالية من أية حقوق عينية أو بموافقة أصحاب الحق العيني على تنفيذ المشروع وبيع وحداته، والتصاميم الهندسية الإنشائية والمعمارية المعتمدة، ونسخة من النظام الرئيسي مبين فيه مراحل تنفيذ وإنجاز المشروع وأية ترتيبات أو تقسيم للمشروع، وترخيص البناء وفقاً لأحكام قانون تنظيم المباني، وما يفيد التأشير بمشروع البيع على الخريطة في صحيفة الأرض بالسجل العقاري، ونسخة من الاتفاقات المبرمة بين المطورين ذات الصلة بمشروع البيع على الخريطة، والمعلومات والمستندات التي تشترطها المؤسسة والمتعلقة بربط مشروع البيع على الخريطة مع إنجاز المخطط الرئيسي والبنية التحتية والمرافق العامة، وبرنامج تفصيلي بالأعمال الإنشائية والمعمارية وأعمال الخدمات المتعلقة بمشروع البيع على الخريطة، وكتاب من مهندس استشاري مرخص له من مجلس تنظيم مزاولة المهن الهندسية بتحديد القيمة التقديرية لمشروع البيع على الخريطة، والبيانات الرئيسية المتعلقة بطرق تمويل مشروع البيع على الخريطة، والمستندات والمعلومات والبيانات الأخرى التي يصدر بتحديدها قرار من مجلس الإدارة».

وبينت «يكون المطور مسئولاً عن سلامة كافة المستندات والمعلومات والبيانات المقدمة للحصول على الترخيص، يصدر بتحديد شروط وضوابط وإجراءات الحصول على ترخيص مشروع البيع على الخريطة وتجديده وتعديله قرار من مجلس الإدارة، مع عدم الإخلال بأحكام المادة (10) من هذا القانون، يجوز للمؤسسة سحب الترخيص إذا ثبت لديها أن المطور لا يباشر على نحو جدي تنفيذ مشروع البيع على الخريطة، وذلك وفقاً للقواعد والضوابط والإجراءات التي يصدر بتحديدها قرار من مجلس الإدارة».

وأوضحت «يحدد مجلس الإدارة بقرار منه، بعد أخذ رأي مصرف البحرين المركزي، طرق تمويل مشروعات البيع على الخريطة، وتحديد نسبة الودائع المالية أو الضمانات البنكية من القيمة التقديرية للمشروع».

وشددت «لا يجوز للمطور الاعتماد بشكل كلي على الأموال والمبالغ المتحصلة من المشترين للوحدات العقارية على الخريطة في تمويل المشروع، ويحدد مجلس الإدارة، بعد أخذ رأي مصرف البحرين المركزي، النسبة المئوية من القيمة التقديرية لمشروعات البيع على الخريطة التي لا يجوز للمطور تجاوزها للحصول على التمويل من المبالغ المتحصلة من المشترين».

ومن جانبه، افصح النائب أحمد قراطة، خلال المناقشات أن «هناك 7 مشروعات متعثرة؛ بسبب البيع الوهمي، وهي تشكل صورة غير حضارية لمملكة البحرين، ويجب تحديد المدد في المادة.

وقرر النواب تأجيل التصويت على المادة 22، بعد نقاشات مستفيضة، وتقول المادة: «يحدد مجلس الإدارة بقرار منه، بعد أخذ رأي مصرف البحرين المركزي، طرق تمويل مشروعات البيع على الخريطة، وتحديد نسبة الضمانات المالية من القيمة التقديرية للمشروع».

‌وتضيف «ولا يجوز للمطور الاعتماد بشكل كلي على الأموال والمبالغ المتحصلة من المشترين للوحدات العقارية على الخريطة في تمويل المشروع. ويحدد مجلس الإدارة، بعد أخذ رأي مصرف البحرين المركزي، النسبة المئوية من القيمة التقديرية لمشروعات البيع على الخريطة التي لا يجوز للمطور تجاوزها للحصول على التمويل من المبالغ المتحصلة من المشترين. وفي المناقشات، قال النائب عادل حميد: «المادة تركت تحديد الضمان المالي إلى مؤسسة التنظيم العقاري، وصحيح أن فرض ذلك يعطي المؤسسة مرونة، ولكن هناك خوف من أن يتم التعسف من قبل الجهة التنفيذية، إذ يتم فرض نسب كبيرة لا يطيقها العقاريون، ولذلك أقترح وضع نسبة لا تزيد عن 20 في المئة من القيمة التقديرية للمشروع».

أما وزير شئون مجلسي الشورى والنواب غانم البوعينين، فأوضح أن «التحديد السابق أوجد مشكلات كبيرة في القطاع العقاري، وخصوصا إذا كانت كلفة المشروعات ضخمة جدا، ولذلك تم احتساب النسبة في كل مرحلة من المراحل، كما أن مجلس الإدارة فيه مطورون وأصحاب مصلحة من أجل تسهيل الأمر عليهم، وبالتالي تحديد النسبة بـ20 في المئة سيخلق عبئا على المطورين».

وفي مداخلته، ذكر النائب جمال داود «المطور يمول المشروع بجزء من ماله وجزء من البنك، والمفترض أن الضمان الذي تفرضه المؤسسة على المستثمر أن تحتسب قيمة الأرض لأنها المصدر الأساسي للمشروع، وأن تكون قيمة الأرض من ضمن الضمان البنكي لقيمة المشروع».

وعاد الوزير البوعينين، فتساءل «ماذا يفيد هذا التعديل في المادة؟ ونحن نتحدث عن مبالغ نقدية وإرجاع أموال للمستثمرين أو المشترين وعدم الحجز على أموال المستفيدين، والأرض هي جزء من المشروع ومساهمة عينية يمكن الحجز عليها بقرار من المحكمة».

بعدها أقر النواب المادة 23، والتي تذكر أنه «إذا قام المطور برهن مشروع البيع على الخريطة للحصول على قرض من مؤسسة تمويل مرخصة من قبل مصرف البحرين المركزي، فيجب على هذه المؤسسة إيداع مبلغ القرض في حساب الضمان للمشروع للتصرف فيه وفقاً لأحكام هذا القانون والقرارات الصادرة تنفيذاً له».

وصوت النواب أيضا لصالح اقرار المادة 24، والتي تقول: «ينشأ حساب ضمان مستقل باسم كل مشروع من مشاريع البيع على الخريطة باتفاق كتابي بين المطور وأمين حساب الضمان لتنظيم الأمور المالية والإدارية والقانونية للمشروع وإيداع المبالغ المقدمة من المطور والمودعين، ويحدد الاتفاق ضوابط إدارة الحساب وحقوق والتزامات الأطراف، وتودع نسخة منه لدى المؤسسة».

‌وتضيف «يصدر مصرف البحرين المركزي، بالاتفاق مع المؤسسة، القواعد المنظمة لمزاولة نشاط أمين حساب الضمان وشروط وطريقة تعيينه وصلاحياته والتزاماته ومسئوليته وإجراءات الإيداع والصرف والرقابة على الحساب.

‌وتكمل «يجب على أمين حساب الضمان تزويد المؤسسة بكشوف دورية بإيرادات ومدفوعات حساب الضمان للمشروع، ولها أن تطلب في أي وقت من أمين الحساب تزويدها بالمعلومات أو البيانات التي ترى ضرورة الاطلاع عليها، ويجوز لها الاستعانة بمن تراه مناسباً للتدقيق في تلك الكشوف أو البيانات.

ودعا رئيس لجنة المرافق العامة حمد الدوسري، الى تأجيل التصويت على المادة 25، التي تذكر أنه «يخصص حساب الضمان حصرياً للصرف على أغراض إنشاء وتنفيذ وإدارة مشروع البيع على الخريطة، ولا يجوز الحجز على المبالغ المودعة فيه لصالح دائني المطور، كما لا يدخل مشروع التطوير في الضمان العام للدائنين في حالة الحكم بإشهار إفلاس المطور إلا للوفاء بالالتزامات المتعلقة بالمشروع بما في ذلك حقوق المشترين.

‌وتضيف «يحتفظ أمين حساب الضمان بنسبة من القيمة الإنشائية للمشروع، يصدر بتحديدها قرار من مجلس الإدارة، بعد حصول المطور على شهادة الإنجاز، ولا تُصرف تلك النسبة إلى المطور إلا بعد انقضاء سنة من تاريخ تسليم آخر وحدة للمشترين طبقاً لحكم المادة (31) من هذا القانون». ‌وتتابع المادة «يجوز لمجلس الإدارة، بعد موافقة مصرف البحرين المركزي، تحديد الضوابط والاشتراطات التي يجوز وفقاً لها توزيع دفعة من الأرباح للمطورين من حساب الضمان، وفي جميع الأحوال، يجب رد ما تسلمه المطور من أرباح خلال سنة من تاريخ استلامه إذا أدى ذلك إلى تعثر أو توقف المشروع».

وفي المناقشات المتعلقة بالمادة المذكورة، قال النائب عيسى الكوهجي: «إذا أردنا أن نجلب مطورين في البحرين، فالشرط الأول هو الشفافية، يجب أن يعرف المستثمر ما له وما عليه، ولذلك يجب تحديد النسبة في المشروع».

أما النائب الأول لرئيس مجلس النواب علي العرادي، فذكر «إذا سلمنا مجلس الإدارة في كل مادة من المواد اختصاصا ووضعنا سقوفا، ولكن في هذه المادة نتحدث عن نسبة مئوية، تبقى عند البنك وتكون سندا للمشروع تحسبا لأي ضرر، أخشى أننا حين نحدد في كل مادة من المواد سقفا للنسبة، أن نسلب المؤسسة صلاحياتها».

أما ممثل الحكومة ، فأوضح أنه «لا يمكن تحديد النسبة في القانون، وهي لضمان حقوق جميع الأطراف لا لتغليب طرف على الآخر، والحكومة حريصة على جذب الاستثمار، ولا يمكن وضع هذه النسب لتشريد المستثمرين».