تشير إحصاءات جهاز المساحة والتسجيل العقاري، إلى أن حجم التداول في القطاع العقاري خلال العشر سنوات الماضية بلغ ملياراً و200 مليون دينار، وحجم المتداولين من الخليجيين بلغ 7 في المئة، والأجانب 2 في المئة.
جاء ذلك في مرئيات جهاز المساحة والتسجيل العقاري، مشروع قانون بإصدار قانون تنظيم القطاع العقاري، المرافق للمرسوم رقم (29) لسنة 2016، والذي سيواصل مجلس النواب مناقشته في جلسته المقبلة (25 ابريل/ نيسان2017)، بعد أن تمت مناقشة المشروع بقانون والتوقف والانتهاء عند المادة (12)، فيما تم تأجيل التصويت على المادة (9) منه، خلال جلستهم الفائتة في 18 ابريل الجاري.
بموجب مشروع القانون سيتم إنشاء مؤسسة تابعة لجهاز المساحة والتسجيل العقاري تسمى (مؤسسة التنظيم العقاري)، ومن أبرز مهامها وضع وتنفيذ خطة وطنية بشأن القطاع العقاري تتضمَّن الاستراتيجية والسياسة العامة بشأن القطاع بمراعاة توجّه الدولة وخطط التنمية الاقتصادية والاجتماعية، كما أن لها كافة الصلاحيات اللازمة لتنظيم القطاع العقاري في المملكة، وستُمثَّل فيها جهات من القطاع الحكومي والقطاع الخاص، وسيعمل مجلس إدارتها على التنسيق مع مختلف الجهات لتوفير المعلومات المفصلة بشأن النشاط العقاري في مملكة البحرين، وستُعرض هذه المعلومات بمقابل مادي، حيث ستكون المؤسسة مصدراً رئيسياً للبيانات والإحصاءات الدقيقة فيما يخص القطاع العقاري في المملكة.
وبإصدار مشروع القانون ستُلغى جميع القوانين السابقة، وستتم معالجة المشاريع المتعثرة التي من أهم أسبابها عدم التنظيم والتقنين وانعدام وجود الرقابة.
أفادت المادة (62) من مشروع قانون بإصدار قانون تنظيم القطاع العقاري، أنه «ينشأ اتحاد الملاك بحكم القانون عند تسجيل أول بيع لوحدة في عقار مشترك في السجل العقاري».
وبينت أنه «يتكون اتحاد الملاك من مالكي وحدات العقار المشترك بما في ذلك المشتري في الإيجار المنتهي بالتمليك، والمطور الرئيسي أو الفرعي بالنسبة للوحدات غير المبيعة، وتبدأ عضوية مالك الوحدة في اتحاد الملاك من تاريخ توثيق عقد البيع باسمه».
وتابعت «يجوز للمؤسسة، في حالة عدم وجود مدير للاتحاد، تعيين مدير لإدارة اتحاد الملاك وفق الصلاحيات التي تمنحها له المؤسسة، وذلك في المشاريع العقارية الكبرى أو السياحية أو الفندقية أو لأي من الأسباب التي ترى فيها المؤسسة تحقيق مصلحة المشروع والمالكين».
وأردفت «مع مراعاة الأحكام الواردة في هذا الفصل، يصدر مجلس الإدارة قراراً بتنظيم كافة الأحكام المتعلقة باتحاد الملاك ، وذلك بمراعاة طبيعة العقارات المشتركة، وبما يكفل حماية أقلية الملاَّك من سيطرة مالك أو مطور يملك أكثر من نصف الوحدات العقارية المشتركة على قرارات الجمعية العمومية».
وواصلت «يجوز إنشاء اتحاد رئيسي أو أكثر يتكون من مجموعة اتحادات في مشروع التطوير العقاري، كما يجوز إنشاء اتحاد مركزي يتكون من مجموعة اتحادات رئيسية في المشروع، ويصدر مجلس الإدارة قراراً بتنظيم كافة الأحكام المتعلقة بالاتحاد الرئيسي والاتحاد المركزي».
أما المادة (63)، فقالت: «اتحاد الملاك مؤسسة لا تهدف للربح ويكون للاتحاد شخصية اعتبارية مستقلة عن شخصية أعضائه، ويكون له حق التقاضي بهذه الصفة ويمثله مديره أمام القضاء والجهات الإدارية وفي التعامل مع الغير».
أشارت المادة (18)، من مشروع قانون بإصدار قانون تنظيم القطاع العقاري، أنه لا يجوز للمطور البدء في مشروع بيع على الخريطة أو عرض وحدات على الخريطة إلا بعد الحصول على ترخيص لمشروع البيع على الخريطة وقيده في السجل المشار إليه في المادة (19) من هذا القانون.
وأضافت «يجوز لمجلس الإدارة أن يصدر نظاماً خاصاً لمشاريع البيع على الخريطة الصغيرة، وتسري أحكام هذا الفصل من هذا القانون على تلك المشاريع فيما لم يرد بشأنه نص خاص في النظام».
وتابعت «مع عدم الإخلال بأحكام المسئولية المدنية والجنائية، يلتزم من جمع أموالاً، بالمخالفة لحكم الفقرة (أ) من هذه المادة، بردها إلى أصحابها خلال مدة معقولة تحددها المؤسسة».
وأكملت «يقدم المطور طلب الحصول على ترخيص مشروع البيع على الخريطة إلى المؤسسة، وفقاً للنموذج المعد لذلك، مرفقاً به المستندات الآتية: وثيقة ملكية الأرض أو ما يقوم مقامها خالية من أية حقوق عينية أو بموافقة أصحاب الحق العيني على تنفيذ المشروع وبيع وحداته، والتصاميم الهندسية الإنشائية والمعمارية المعتمدة، ونسخة من النظام الرئيسي مبين فيه مراحل تنفيذ وإنجاز المشروع وأية ترتيبات أو تقسيم للمشروع، وترخيص البناء وفقاً لأحكام قانون تنظيم المباني، وما يفيد التأشير بمشروع البيع على الخريطة في صحيفة الأرض بالسجل العقاري، ونسخة من الاتفاقات المبرمة بين المطورين ذات الصلة بمشروع البيع على الخريطة، والمعلومات والمستندات التي تشترطها المؤسسة والمتعلقة بربط مشروع البيع على الخريطة مع إنجاز المخطط الرئيسي والبنية التحتية والمرافق العامة، وبرنامج تفصيلي بالأعمال الإنشائية والمعمارية وأعمال الخدمات المتعلقة بمشروع البيع على الخريطة، وكتاب من مهندس استشاري مرخص له من مجلس تنظيم مزاولة المهن الهندسية بتحديد القيمة التقديرية لمشروع البيع على الخريطة، والبيانات الرئيسية المتعلقة بطرق تمويل مشروع البيع على الخريطة، والمستندات والمعلومات والبيانات الأخرى التي يصدر بتحديدها قرار من مجلس الإدارة».
وبينت «يكون المطور مسئولاً عن سلامة كافة المستندات والمعلومات والبيانات المقدمة للحصول على الترخيص، يصدر بتحديد شروط وضوابط وإجراءات الحصول على ترخيص مشروع البيع على الخريطة وتجديده وتعديله قرار من مجلس الإدارة، مع عدم الإخلال بأحكام المادة (10) من هذا القانون، يجوز للمؤسسة سحب الترخيص إذا ثبت لديها أن المطور لا يباشر على نحو جدي تنفيذ مشروع البيع على الخريطة، وذلك وفقاً للقواعد والضوابط والإجراءات التي يصدر بتحديدها قرار من مجلس الإدارة».
وأوضحت «يحدد مجلس الإدارة بقرار منه، بعد أخذ رأي مصرف البحرين المركزي، طرق تمويل مشروعات البيع على الخريطة، وتحديد نسبة الودائع المالية أو الضمانات البنكية من القيمة التقديرية للمشروع».
وشددت «لا يجوز للمطور الاعتماد بشكل كلي على الأموال والمبالغ المتحصلة من المشترين للوحدات العقارية على الخريطة في تمويل المشروع، ويحدد مجلس الإدارة، بعد أخذ رأي مصرف البحرين المركزي، النسبة المئوية من القيمة التقديرية لمشروعات البيع على الخريطة التي لا يجوز للمطور تجاوزها للحصول على التمويل من المبالغ المتحصلة من المشترين».
أما المادة (28)، فقالت: «يحظر على المطور أو المرخص له بمزاولة الوساطة العقارية الإعلان في وسائل الإعلام المحلية أو الأجنبية وبأية وسيلة إعلانية بما في ذلك الجرائد والمواقع الإلكترونية أو المشاركة في المعارض داخل المملكة أو خارجها، للترويج لبيع الوحدات العقارية على الخريطة إلا بعد تمام قيد تلك الوحدات في السجل المشار إليه في المادة السابقة من هذا القانون، والحصول على ترخيص بالإعلان من المؤسسة والجهات المعنية».
وأضافت «يصدر مجلس الإدارة قراراً بتنظيم قواعد وضوابط الإعلان أو المشاركة في المعارض، والحالات المستثناة من شرط قيد الوحدات والترخيص وذلك بغرض إعداد الدراسات السوقية للمشروع أو غيرها من الأغراض».
وأردفت «يلتزم المطور بتنفيذ مشروع البيع على الخريطة طبقاً للتصاميم الهندسية الإنشائية والمعمارية المعتمدة والمستندات التي مُنِحَ الترخيص على أساسها».
وأشارت الى أنه «ولا يجوز إدخال تعديل في المشروع إلا إذا كان هذا التعديل غير جوهري وذلك لاعتبارات هندسية أو فنية مقبولة، أما إذا كان التعديل جوهرياً فلا يكون إلا لظروف غير متوقعة أو لأسباب طارئة وبموافقة الجهات المختصة والمؤسسة، وذلك دون إخلال بحق المشتري في التعويض أو إنقاص الثمن بقدر ما نقص من مساحة أو قيمة وحدته العقارية أو منفعتها».
فيما تحدثت المادة (33)، عن تعثر أو توقف مشروع البيع على الخريطة، فقالت «للمؤسسة في حالة توقف أو تعثر المطور مؤقتاً أو نهائياً عن تنفيذ مشروع البيع على الخريطة لأي سبب من الأسباب – بعد أخذ رأي أمين حساب الضمان – اتخاذ التدابير اللازمة لحماية حقوق المودعين ودائني المشروع بما يضمن إكمال المشروع أو إعادة الأموال لأصحابها، بما في ذلك اللجوء إلى المحكمة المختصة للحصول على حكم بتنفيذ المشروع بمعرفة أحد المطورين على حساب المطور أو بيع المشروع وتوزيع حصيلة البيع على المودعين ودائني المشروع».
وتابعت «يصدر قرار من مجلس الإدارة بتنظيم حالات وأسباب التوقف والتعثر التي تجيز اتخاذ الإجراءات المنصوص عليها في الفقرة (أ) من هذه المادة.
بينما تناولت المادة (34)، إدارة وصيانة المطور للوحدات العقارية، فشددت على أنه «يتولى المطور إدارة وصيانة الوحدات المبيعة لمدة عامين من انتهاء تنفيذ المشروع وتسليمها الى المشترين، مقابل تحصيل التكاليف الفعلية مع نسبة لا تجاوز 5 في المئة من تلك التكاليف كمصاريف إدارية، وذلك وفقاً للأسس والنسبة التي يصدر بتحديدها قرار من مجلس الإدارة».
أوضحت المادة (38)، من مشروع قانون بإصدار قانون تنظيم القطاع العقاري الذي ينظره مجلس النواب في جلسته المقبلة، عمولة الوسطاء العقاريين، مبينة أنه «يجوز لمجلس الإدارة أن يصدر قراراً بتحديد نسبة العمولات التي يجوز للمرخص له بمزاولة الوساطة العقارية تقاضيها عن أعمال الوساطة العقارية أو بعضها، وذلك دون الإخلال بما يتفق عليه المرخص له مع العميل من أتعاب أو أجور، ويتقاضى المرخص له بمزاولة الوساطة العقارية عمولته مناصفة من طرفي العقد الذي توسط في إبرامه ويكون كل من المتعاقدين مسئولاً تجاه الوسيط العقاري بغير تضامن بينهم عن دفع العمولة المستحقة عليه، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك».
وأضافت «لا يجوز للمرخص له بمزاولة الوساطة العقارية استرداد المصروفات التي أنفقها على أعمال الوساطة العقارية ما لم يتم الاتفاق على ذلك كتابة».
وأكملت «لا يستحق المرخص له بمزاولة الوساطة العقارية عمولته إلا إذا أدت وساطته إلى إبرام العقد، ويستحق العمولة بمجرد إبرام العقد ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك».
وواصلت «فإذا كان وجود العقد معلقاً على شرط واقف، فلا يستحق المرخص له عمولته إلا إذا تحقق الشرط، وذلك كله ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك.
قالت المادة (106) من مشروع قانون بإصدار قانون تنظيم القطاع العقاري الذي ينظره مجلس النواب في جلسته المقبلة، أنه «يعاقب بالحبس مدة لا تزيد على سنتين وبالغرامة التي لا تقل عن ألف دينار بحريني ولا تجاوز 50 ألف دينار بحريني أو بإحدى هاتين العقوبتين، كل من أنشأ أو أدار منشأة لمزاولة أنشطة أو مشاريع التطوير العقاري بدون ترخيص، أو قام بأنشطة القطاع العقاري والتطوير العقاري بدون الحصول على ترخيص بشأنها، وباع أو عرض للبيع وحدة على الخريطة دون قيدها في سجل قيد البيع على الخريطة، أو باع وحدة عقارية على الخريطة لأكثر من مشترٍ دون وجه حق مع علمه بذلك، أو قام بتوجيه دعوة للجمهور بأي وسيلة بغرض الإعلان عن بيع وحدات عقارية على الخريطة أو الترويج بالمخالفة لحكم المادة (28) من هذا القانون، أو حصل باستعمال طرق احتيالية على ترخيص من المؤسسة، أو قدم إلى المؤسسة بيانات كاذبة أو مضللة أو على خلاف الثابت في السجلات أو البيانات أو المستندات التي تكون تحت تصرفه، أو حجب عن المؤسسة أية بيانات أو معلومات أو سجلات أو مستندات من تلك التي يتعين عليه تزويد المؤسسة بها أو تمكينها من الاطلاع عليها للقيام بمهامها المقررة بموجب هذا القانون، أو تسبب في إعاقة أو تعطيل عمل مفتشي المؤسسة أو أي تحقيق تكون المؤسسة بصدد إجرائه».
حظرت المادة (41) من مشروع قانون بإصدار قانون تنظيم القطاع العقاري، «على أي شخص مزاولة نشاط التثمين العقاري في المملكة إلا بعد حصوله على ترخيص مسبق من المؤسسة طبقاً لأحكام هذا القانون، ويصدر بتحديد شروط وضوابط وإجراءات منح وتجديد وتعديل التراخيص ومدة سريانها قرار من مجلس الإدارة».
وأضافت «يتقيد المرخص له في مزاولة نشاط التثمين العقاري بحدود الترخيص الصادر له، ولا يجوز له تعديل أي من خدماته إلا بعد الحصول على ترخيص مسبق من المؤسسة وأداء الرسوم المقررة لذلك». وأردفت «يصدر مجلس الإدارة القرارات اللازمة بتصنيف تراخيص نشاط التثمين إلى أنواع وفئات بحسب نوع المنشآت وطبيعتها والغرض من التثمين العقاري والأسس الفنية في تقدير القيمة السوقية للمنشآت، وتحديد الاشتراطات اللازمة لكل منها».
وختمت «يحظر الجمع بين مزاولة أعمال مهنة الوساطة العقارية ومزاولة نشاط التثمين العقاري».
العدد 5341 - الجمعة 21 أبريل 2017م الموافق 24 رجب 1438هـ
