تحفل أروقة المحاكم البحرينية بقصص كثيرة تشكل الجانب الأسود من القروض، فعند تخلف المقترض عن السداد تتحول الأموال إلى كابوس، تكون فيه كل ممتلكات المقترض تقريباً، عرضة للبيع في مزاد عبر المحاكم.

ويقول الاخصائي القانوني عبدالحميد القاسمي، وهو وسيط تعينه المحاكم للدعوة إلى مزادات علنية لموجودات متعثرين عن سداد مديونياتهم، إن الكثير من البحرينيين يغيبهم الوعي بشأن مسألة القروض، وإن المجتمع بحاجة إلى مزيد من التوعية في هذا الجانب.

بيع السكن الوحيد للمتعثر وارد

ويشير القاسمي إلى أن عدداً من المواطنين قد لا يحصلون على استشارة قانونية صحيحة أو لا يفهمون القانون تماماً وخصوصاً المتعلق بالقروض والديون، إذ الكثير يظن أن بيت السكن الوحيد للمقترض لا يمكن بيعه من قبل المحكمة لتسديد دين أو قرض، وهذا غير صحيح تماماً.

ويقول القاسمي، من واقع خبرته من العمل في محاكم البحرين، إن بعض المواطنين ممن يقومون بالانتهاء من سداد أقساط المنازل الاجتماعية (الإسكان) يقومون برهن المنزل بعد حصولهم على مشورة خاطئة بأن المحكمة لا تقوم ببيع المنزل الوحيد عند سداد القرض «هذا خطأ يقع فيه الكثيرون، فلا يوجد بند قانوني ينص على ذلك».

بيع المنقولات

وشرح الاخصائي القانوني والمثمن العقاري، أن بيع المنازل لا يتعلق فقط بقروض الرهن العقاري، كما يظن الكثيرون، بل إن عند تعثر المقترض عن سداد قرضه الشخصي فإن جميع الأملاك تقريباً بما فيها العقارات والمنازل وغيرها هي عرضة للبيع من قبل المحكمة.

وفي حالة المنزل الوحيد، يشير القاسمي إلى أن المحكمة تنظر في الاعتبار إذا ما كان هو المسكن الوحيد فعلاً وإذا كان لا يتجاوز حاجة المتخلف عن سداد الدين، فإذا بلغ سعر المنزل مثلا 200 ألف دينار، وكان يزيد على حاجة المتعثر عن سداد القرض فإن المحكمة قد ترتئي بيع المنزل في مزاد علني، وأن يحصل صاحب المنزل على المبلغ المتبقي ليكفي شراء منزل أو شقة أقل حجماً أو مواصفات توفي بحاجاته الأساسية.

ويؤكد القاسمي أن المبدأ العام هو أن هناك حقوقاً يجب أن تؤدى إلى من أقرض المدعى عليه.

لكن القاسمي يشير إلى أن هناك عدداً من الاستثناءات عند بيع المنقولات في مزاد علني مثل الأغراض المتعلقة بالمعيشة اليومية، والأدوات التي تستخدم في العمل، مثل شخص يعمل نجاراً وله معدات محدودة لعمله كما هناك أشياء أخرى مقتنيات تستخدم، مثل التلفزيون أو الثلاجة على أن يكون عدد الأجهزة تتناسب مع استخدامات المتعثر، فلو كان الشخص يحتاج إلى ثلاجة واحدة وهناك أكثر من ثلاجة يتم بيع الثانية، وهكذا.

تنظيم المزاد

وأشار القاسمي إلى أنه فور تلقي الوسيط (الدلال) المستندات المطلوبة من الحكم يقوم الدلال بإعلان مزاد على الأشياء المعروضة سواء كانت أرض أو منزل أو أثاث أو حتى أسهم في البورصة أو أسهم ورثة في أصول معينة، وأن يقوم بدعوة الراغبين في المزاد مع سعر ابتدائي تحدده المحكمة بعد تثمين هذه الأصول.

وفي حال عدم وصول المزاد إلى المبلغ المطلوب يتم تنظيم موعد آخر للمزاد في المحكمة مع تخفيض حد المزاد 10 في المئة، وفي بعض الأحوال تتم إعادة تثمين الأصول إذا ما تم عقد جلسة المزاد لأكثر من مرة.

الحاجة إلى تشريع جديد

ويقول القاسمي إن بعض المزادات العامة قد تستغرق عامين، فعند رسو المزاد على أحد المستفيدين يقوم بدفع 10 في المئة في الجلسة نفسها قبل أن يدفع المبلغ كاملاً بعد عشرة أيام، إذا لم يقم أي من المزايدين برفع السعر بنسبة 10 في المئة عن قيمة الترسية.

وبعد إيقاع الحكم ببيع العقار أو الأصول في المزاد العلني من قبل قاضي المحكمة، يتم الانتظار لـ 45 يوماً للسماح بالاستئناف أو الاعتراض لمن يحق لهم، وذلك بدواعي عدد من الأمور مثل إجراءات المزاد أو طريقة الإعلان أو كفاية عدد المزايدين.

ويرى القاسمي أن البحرين بحاجة إلى تشريع جديد لتنظيم المزادات العلنية يكون عمليّاً.

اقتناء أصول المتعثرين يعتبره البعض «حراماً»

ويعاني وسطاء المزادات العامة في المحاكم البحرينية من عزوف المزايدين، كما يرى القاسمي، إما بسبب طول الإجراءات وتخوف المستثمرين أو إن الكثيرين لايزالون يعتبرون أن الشراء من المزادات العامة يعتبر أموالاً «مغصوبة»، لافتاً إلى أن الدلال يحاول إقناع الكثيرين وإعطاءهم معلومات كافية عن القضية.

البنوك تتحلى بالصبر قبل اللجوء للمحاكم

ويقول الخبير العقاري سعد السهلي، الذي يقوم بدور المثمن لدى عدد من البنوك عند رهن العقارات عند منح القروض والتمويلات، إن تخلف بعض المقترضين عن السداد قد يقودهم إلى المحاكم وإلى عملية طويلة تنتهي بمزاد يتم فيها بيع العقار.

ويرى السهلي أن عملية بيع العقارات المرهونة لا تعتبر «ظاهرة» في البحرين وليست منتشرة إلى حد مشابه لبعض الدول المجاورة، إذ إن البنوك ملتزمة بتقليل تعرضاتها العقارية كما أن هناك الكثير من الضوابط الحاكمة للتمويلات العقارية ونسبها.

وقال السهلي: «في العادة عندما نقوم بتقديم الاستشارة للبنوك كمثمنين نقوم بإعطاء السعر الحقيقي وفق تقديراتنا إلا أن البنك يعطي التمويل بأقل من هذا المبلغ بنسبة تصل إلى 70 في المئة أو أقل».

وأضاف السهلي « بحكم خبرتي في هذا السنوات فإن البنوك تتخذ مساراً طويلاً وتمنح فرصة طويلة للمتعثرين قبل اللجوء إلى الخيارات القضائية».