أشارت «كلاتونز» (Cluttons)، إحدى الشركات المتخصصة في قطاع الاستشارات العقارية والتي تمتلك تواجدا لها في البحرين منذ 35 عاماً في نشرة توقعاتها بشأن سوق العقارات السكنية في البحرين إلى أن النمو السنوي العام في الإيجارات السكنية تراجع بنسبة 6.7 في المئة بعد أن سجل 6.9 في المئة في نهاية الربع الثاني.

كما تحدث التقرير الصادر مؤخراً عن عودة نشاط التأجير من قبل الشركات متعددة الجنسيات، مبيناً أنه بشكل عام، يأتي نحو 25 في المئة من الطلب على المساحات ذات التشطيبات الأساسية من قطاع النفط والغاز، وتستحوذ الشركات متعددة الجنسيات على نسبة إضافية مماثلة. ويأتي استئناف النشاط من الشركات متعددة الجنسيات بعد فترة طويلة من الخمول من هذه الفئة الهامة ويمثل عودة واسعة النطاق للاستقرار الاجتماعي في جميع انحاء البلاد، ما يسهم بدوره في تعزيز مستويات الثقة.

وأكد التقرير أنه لازالت المجموعة الأكبر لمستأجري المكاتب حتى الآن تتمثل في المشاريع الصغيرة والمتوسطة، التي تستحوذ على ما يقرب من نصف جميع الأنشطة بشكل عام.

سوق العقارات السكنية

في أعقاب تسجيل ارتفاع ملحوظ لمدة ثلاثة اشهر متتالية، انخفض متوسط الإيجارات السكنية في المناطق الرئيسية في البحرين بنسبة هامشية بلغت 1.0 في المئة خلال الربع الثالث من العام 2015، ونجم هذا الانخفاض الذي اقتصر على منطقة السيف عن الشقق السكنية وحدها. وعلى الرغم من ذلك، ارتفعت الإيجارات في منطقة السيف على أساس سنوي بنسبة 2.4 في المئة مقارنة مع الربع الثالث من العام 2014.

على صعيد الشقق السكنية، احتفظت جزيرة ريف بمكانتها كأغلى سوق ايجارات في البلد، حيث بلغ ايجار الشقق المكونة من غرفة واحدة ما يقرب من 700 دينار بحريني شهرياً، في حين بلغ متوسط ايجار الشقق المكونة من ثلاث غرف 1300 دينار بحريني شهرياً خلال الربع الثالث من العام. وعلى النقيض من ذلك، بلغ متوسط الإيجارات الشهرية للشقق المكونة من غرفة واحدة في جزر أمواج 500 دينار بحريني، وارتفع إلى 900 دينار بحريني للشقق المكونة من ثلاث غرف، لتصبح واحدة من أسواق الإيجارات الرئيسية ذات الأسعار الميسورة في البحرين.

من ناحية أخرى، احتفظت الفيلات في جزر أمواج بمكانتها باعتبارها الاغلى في المملكة، ويؤكد الارتفاع البالغ 6.3 في المئة في الإيجارات هنا على مدى الأشهر الاثني عشر الماضية زيادة الرغبة بالمنطقة في أوساط أسر العمالة الوافدة في البحرين. وعلاوة على ذلك، اسهم قرب جزر أمواج من مطار البحرين الدولي، ومناطق التسوق والمناطق التجارية الناشئة مثل مدينة التنين وذالاجون، الى جانب خدماته ومرافقة التي تلبي رغبات جميع افراد العائلة في استمرار تفوق الطلب على المعروض في هذه المنطقة.

استقرار سوق المكاتب يعتمد

على الاقتصاد العالمي

تعتمد قدرة سوق المكاتب على الاحتفاظ بالانتعاش الطفيف الذي رأيناه حتى الآن خلال هذا العام الى حد كبير على الأوضاع الاقتصادي العالمية. وفي ضوء التحديات المقبلة التي تواجه الصين والاتحاد الأوروبي وتوقعات بعدم تراجع أسعار السلع الأساسية في المدى القريب، فمن المتوقع الآن ان ينمو الاقتصاد العالمي بنسبة معدلة تبلغ 3.1 في المئة وفقاً لاحدث التوقعات الصادرة عن صندوق النقد الدولي.

ومن المرجع ان ينعكس ذلك على اقتصاد البحرين في شكل انخفاض في النشاط التجاري من قطاع الشركات متعددة الجنسيات. كما قد ينعكس ذلك ايضاً في دمج المساحات الذي شهدناه بالفعل في قطاع النفط والغاز، وفي حال تحقق هذا السيناريو، فمن المتوقع ان نرى تغيرا في الاتجاه الهابط في الإيجارات لبعض الوقت، وبالنسبة لآونة الحالية، نتوقع ان تشهد الأشهر الستة المقبلة استقراراً في الإيجارات، رغم ما يلوح في الأفق باكتساب مخاطر الهبوط زخماً على النحو المبين أعلاه.

سوق عقارات التجزئة لاتزال مزدهرة

شهد قطاع التجزئة في المملكة على مدار عامين تقريباً حتى الآن نمواً قوياً في الاقبال على المساحات، إذ بدأت العديد من العلامات التجارية الجديدة في تسجيل حضورها في البحرين، واختار بعضها المملكة كمنصة لتدشين مسيرتها وانطلاقتها في المنطقة. وقد تركز النشاط المزدهر في المناطق الواقعة الى الشمال الشرقي من المنامة، حيث تشهد أسواق الإيجارات السكنية المحرومة في السابق عدداً كبيراً من مشاريع التجزئة المصممة لتلبية احتياجات السكان المقيمين محلياً.

وفي مشروع جزر أمواج، الذي تهيمن عليه العائلات الوافدة، على سبيل المثال، يسعى تجار التجزئة لكسب موطئ قدم لهم في سوق يرونها مريحة للغاية، الأمر الذي ساهم في رفع الإيجارات من 9 دنانير بحرينية للمتر المربع في بداية العام الى 12 دينارا بحرينيا للمتر المربع في نهاية الربع الثالث، وهو ما يعادل ارتفاعا بنسبة 23.5 في المئة.

زيادة اختراق سوق التجزئة

يحرص المطورون أيضاً على ادخال عناصر التجزئة في المشاريع المكتبية، المصممة خصيصاً لتوفر للعاملين في المكاتب سبل الراحة اليومية مثل الصالات الرياضية، ومحلات السوبر ماركت، والمقاهي، والصيدليات التي تساعد في اختراق سوق التجزئة في جميع انحاء المملكة.

وبصرف النظر عن وسط مدينة المنامة، تجسدت احدث عروض التجزئة البارزة في البحرين في طرح 2000 متر مربع من المساحة القابلة للتأجير كجزء من مشروع جرافيتي، أكبر مركز مغطي للقفز الحر في العالم من المقرر الانتهاء منه قبل نهاية العام 2015، ويقع المجمع في الزلاق، على مقربة من حلبة البحرين الدولية، وسيضم مطاعم ومقاهي ومحلات رياضية وغيرها من علامات التجزئة الراقية، ولقد شهدنا بالفعل قدراً هائلا من الاهتمام على المساحات من امتيازات المطاعم العالمية التي تحرص على الاستحواذ على مساحة لها قبل الانتهاء من الأبراج السكنية الثلاثة التي تشكل أيضاً جزءا من هذا المشروع.

وبشكل عام، فاق أداء قطاع التجزئة التوقعات، ومع عدم وجود أي شواهد على ضعف الطلب على السلع الاستهلاكية، لاتزال آفاق النمو مشرقة، ولاسيما مع استمرار ظهور تجمعات سكنية جديدة، ستسهم في زيادة الحاجة الى توفير عروض تجزئة موجهة للقطاع المحلي.

مزيد من الانخفاض في قيم

رأس المال السكنية

انخفض متوسط قيم رأس المالي السكنية في أسواق الإيجارات السكنية الرئيسية في البحرين بنسبة 0.7 في المئة خلال الربع الثالث. بعد تسجيل انخفاض بنسبة 4.6 في المئة في الربع الثاني، وقد أدى هذا التغيير على تراجع متوسط القيم بنسبة 5.3 في المئة خلال الارباع الثلاثة الأولى من العام 2015.

ورغم استقرار قيم غيلاث كما هي دون تغيير في الربع الثالث من العام، تراجعت أسعار الشقق تتقدمها جزيرة ريف (-2.1 في المئة) والجفير (-0.9 في المئة).

وبشكل عام، لايزال الطلب مستقراً حتى الآن خلال العام 2015، بيد ان مستويات الطلب لاتزال اقل بالمقارنة مع نفس الوقت من العام الماضي، اما فيما يتعلق بالمشاريع عالية الجودة التي يملك المطورون فيها سجلاً حافلاً، لايزال نشاط المبيعات قوياً. ولا يثير الدهشة هنا استمرار هيمنة المواطنين السعوديين والبحرينيين على قائمة أبرز المشترين العقاريين، مع توجه المشترين السعوديين لخيار الشراء من أجل التأجير وشراح عقارات العطلات في السوق.

توقعات السوق السكنية الآخذة في التراجع

على الرغم من الاستقرار النسبي في سوق الإيجارات، من المرجح ان تبدأ فترة انخفاض أسعار النفط التي استمرت طويلاً في التأثير على النشاط التجاري بشكل عام، ففي المقام الأول، وكما هو الحال مع الاقتصادات الأخرى المعتمدة على النفط، من المتوقع ان تتراجع الثقة الأساسية في السوق في البحرين في ظل قيام الشركات، ولاسيما في قطاع النفط والغاز، بتوحيد نشاطها وتقليص عدد موظفيها، وسيمهد هذا السنوات بالطبع الطريق لفترة انخفاض في أسعار النفط أطول من المتوقع، رغم ان مستويات الانفاق الحكومي العالية بلغت مستويات قياسية.

ينعكس الأداء الاقتصادي بشأن الطلب على العقارات في البلاد في تباطؤ معدل إيجاد فرص العمل، وبالتالي انخفاض معدل انشاء المنازل، وهي مرحلة يبدو اننا قد طرقنا أبوابها بالفعل.

ورغم عدم وجود خطر وشيك بوفرة المعروض في سوق العقارات السكنية، الا انه من المتوقع ان يؤثر الطلب الضعيف والثقة في السوق على ميزانيات الاسر، وفي الواقع، ووفقا لموقع عالم العقارات البحريني، كان هناك انخفاض بنسبة 2.1 في المئة في ميزانيات ايجارات للشقق خلال الفترة ما بين يناير وسبتمبر من هذا العام، في دين سجلت فيلات تراجعا بنسبة -1.6 في المئة. ولا يخفي هذا حقيقة حدوث المزيد من التغييرات الجوهرية في السوق، مثل تسجيل تراجع بنسبة 24 في المئة في ميزانيات ايجارات الطرف الأعلى للفيلات في جزر أمواج، على سبيل المثال، خلال الفترة الزمنية نفسها.

ومع أخذ هذا بعين الاعتبار، نرى من المرجح ان يتسارع تراجع الإيجارات خلال الأشهر الستة الى الاثني عشر المقبلة، مع توقعات بتسجيل متوسط انخفاض بنسبة 3 في المئة إلى 4 في المئة. ومن المتوقع ان يعكس سوق المبيعات هذا الاتجاه، وسيكون تراجع الطلب هو الخطر الرئيسي على أداء السوق، وخاصة في أوساط المشترين السعوديين الذي يمثلون المحرك الرئيسي للجزء الأكبر من نشاط الصفقات. وفي ظل استمرار تراجع أسعار النفط، من المرجح ان يبدأ الدخل القابل الانفاق لهذا الفئة الهامة من المشترين في التناقص، مما يقوض بدورة المستويات العامة للطلب من المشترين.

زيادة نمو بعض الإيجارات المكتبية

ظلت الإيجارات عبر أسواق ايجارات المكاتب الرئيسية في المنامة مستقرة إلى حد ما خلال الأشهر الاثني عشر الماضية. غير أن الإيجارات الخاصة بالمساحات الجاهزة والمساحات ذات التشطيبات الأساسية في بعض أسواق الإيجارات مثل السيف زحفت نحو الصعود على مدى الارباع الثلاثة الأخيرة من نطاق يتراوح بين 4.5 دينار بحريني و5.5 دينار بحريني للمتر المربع الى 5.5 دينار بحريني و6 دنانير بحرينية للمتر المربع، مما يبشر بحدوث انتعاش في السوق.

يعكس الزحف التصاعدي في ايجارات المساحات المكتبية ذات التشطيبات الأساسية زيادة طفيفة في النشاط في هذا القطاع من سوق المكاتب، والمدعوم أيضاً باتجاه الملاك إلى عدم تغيير الإيجارات لمدة تصل على خمس سنوات في بعض الحالات.