قال المحامي عبدالرحمن خشرم إن قانون الإيجارات الجديد حدّد قيمة الزيادة في الإيجار للمباني السكنية بنسبة 5 في المئة تبدأ بعد سنتين، وللمباني الاستثمارية بنسبة 7 في المئة، تبدأ بعد 3 سنوات من عقد الإيجار، على أن تكون الزيادة خمس مرات كحد أقصى، ما لم يتفق طرفا الإيجار على غير ذلك.

وأوضح خشرم أن القانون الجديد تمخض عن إنشاء لجنة لفض المنازعات الإيجارية، وهي تنظر في القضايا المستعجلة بشرط أن تكون عقود الإيجار مسجلة لدى الجهات الرسمية، مشيراً إلى أن قرارات اللجنة من الممكن الطعن عليها أمام المحكمة الكبرى المدنية.

ورأى خشرم أن القانون يعاني من ثغرات قانونية بحتة من الممكن أن تسدها محكمة التمييز أو القرارات.

جاء ذلك خلال ندوة «قانون الإيجارات الجديد والتعديلات» التي نظمها مجلس الدوي مساء (السبت) الماضي في المحرق، والتي تحدث فيها المحامي عبدالرحمن خشرم، ورئيس جمعية البحرين العقارية ناصر الأهلي.

وفي بداية حديثه استعرض خشرم تاريخ قانون الإيجار والتعديلات التي صدرت عليه من العام 1970 لحين صدور تعديلات على القانون المدني في العام 2001، مشيراً إلى ما تضمنته المواد القانونية من شرحٍ للعلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر والتزامات الطرفين وحقوقهما.

وأوضح خشرم أن القانون الجديد سرى وألغى القوانين السابقة، ما عدا القانون المدني فهو لم يلغِهِ بما لا تتعارض مواد قانون الإيجار مع مواد القانون المدني.

وأكد المحامي خشرم أن القانون سيحل الكثير من النزاعات وهو يغطي الأمور التنظيمية، كما أنه أفضل من القانون السابق بكثير، إلا أنه انتقد وجود بعض النواقص أو الثغرات القانونية البحتة فيه.

وفي هذا الجانب بيّن أن ما أتى به القانون من عملية التسجيل لعقود الإيجارات، فإنها تعتبر مسألة تنظيمية بحتة تختص بها الجهات المسئولة ويترتب عليها دفع رسوم، وأنها لا تشكل أي فائدة بالنسبة للمؤجر والمستأجر، بل إنه من الممكن أن تأتي بالضرر على أحد الطرفين أو كليهما، وذلك في حال وجود نزاع وعدم تسجيل عقد الإيجار، فإنه من غير الممكن التقاضي عند اللجنة المنبثقة من القانون وهي لجنة فض المنازعات العقارية والتي يفترض أن تكون مستعجلة، وبالتالي فإن عدم التسجيل لعقد الإيجار يعني عدم سماع الدعوى، ومن ثم فإن أحد الطرفين يضطر إلى رفع دعوى منفصلة لإثبات وجود عقد الإيجار، ونتيجة ذلك فإنه يكون هناك دعويان بدل دعوى واحدة.

ولفت خشرم إلى أن ذلك يعني أن الكثير من عقود الإيجار بحاجة إلى تسجيل، وكان من المفترض أن تكون هناك مدة زمنية لتغطية تسجيل هذه العقود.

وأوضح أن القانون الجديد نص على أن تكون اللجنة العقارية لفض المنازعات العقارية مختصة بصفة مستعجلة، وهي مسألة تقديرية إلا أنه لم يحددها بمدة معينة، بينما نجد في القانون الكويتي حددها في شهرين أو ثلاثة، والسؤال هنا: أين الاستعجال بالنسبة للجنة؟

بعدها ناقش المحامي خشرم مع الحضور مواد القانون الجديد وقارنها بالقانون السابق، وكانت من بين أهم الحالات التي عالجها القانون الجديد طلب إخلاء العقار في حالة الصيانة الضرورية والتأجيرية، موضحاً أنه في حالة الصيانة التأجيرية نرى أن القانون القديم تركها بشكل قائم، بينما القانون الجديد يستلزم إشعار المستأجر، وفي حال طلب الإخلاء توجد مهلة سنة لإجراء التشييد، وفي حال لم يقم المؤجر بالتشييد فإن القانون أعطى المستأجر الحق في أن يقيم دعوى ويطالب بالتعويض.

وقال المحامي عبدالرحمن خشرم: إن القانون الجديد نص على موضوع الزيادة، ففي السابق كانت الزيادة المتعارف عليها عبارة عن 10 في المئة، وأن الزيادة كانت بناء على اتفاق الأطراف، إلا أن القانون السابق لم ينص على زيادة معينة، أما القانون الجديد فقد حدّد الزيادة بخصوص المباني السكنية بما نسبته 5 في المئة، وهي تبدأ بعد سنتين وبحد أقصى خمس مرات، وفي حال الأماكن الاستثمارية المتعددة فحددها بنسبة 7 في المئة، تبدأ بعد 3 سنوات.

من جانبه، قال رئيس جمعية البحرين العقارية ناصر الأهلي: «إننا كجهة تم استشارتنا في القانون طلبنا من الجهات الرسمية أن تكون عقود الإيجارات موحدة إلا أن هذا المطلب لم يتحقق».

مؤكداً على أن نسبة الزيادة في الإيجارات قد حددها القانون بنسب معينة إلا أنه أيضاً ترك المجال لطرفي العقد للاتفاق على رغباتهما بشأن ذلك».

ونوه إلى أن البحرين كانت بحاجة إلى قانون جديد للإيجارات، وذلك ليسد الثغرات القانونية والتنظيمية التي كان يعاني منها القانون السابق، إذ كانت هناك الكثير من المشكلات بسبب تلك الثغرات أو القضايا التي لم يتطرق لها القانون.

موضحاً ومع التطور في السوق العقاري في البحرين والمتغيرات الكبيرة التي شهدها السوق كان لابد من وجود قانون جديد يتماشى مع هذه المتغيرات.

وأضاف «في الاستشارات التي قدمناها لجهة التشريع حرصنا كعقاريين وكجمعية أن يكون القانون كتنظيم أكثر من كونه كقانون، فالقانون الجديد نظم الكثير من العلاقات بين المؤجر والمستأجر وهناك مساواة بينهما.

وأفاد بأن القانون الجديد رقم (27) لسنة 2014، صدر في أغسطس/ آب وطبق في فبراير/ شباط 2015، فقد أعطى المشرع مدة 6 أشهر لتنفيذ القانون، ولتشكيل اللجنة المختصة، إلا أن طموحنا كان أن تكون الاستعدادات أكثر مما هي عليه الآن.

وأوضح الأهلي أن القانون السابق كان فيه الكثير من المشكلات و المعوقات، من مثل الامتداد القانوني، الذي كان يخص المحرق والمنامة، وهو الأمر الذي نعتبره مجحفاً في حق الكثير، وخصوصاً الملاك، وقد حرصنا في القانون الجديد أن تكون جميع مناطق البحرين متساوية، كما أن موضوع الإخلاء في القانون السابق كان مؤرقاً جداً، إلا أنه في هذا القانون حرصنا أن يكون موضوع الإخلاء منظماً بشكلٍ أفضل.

وبين الأهلي أن القانون الجديد للإيجارات استحدث موضوع تسجيل عقود الإيجار التي لم تكن موجودة في القانون القديم، وهذا التسجيل يعتبر من الأمور المهمة جداً في القانون، وخصوصاً أن اللجنة القضائية لا تنظر إلى أية قضية ما لم تكن عقودها الإيجارية مسجلة.

وفي ذلك قال: نحن اليوم نكتب عقود الإيجار بصفتنا الخاصة، ولحفظ حقوق وواجبات الطرفين المؤجر والمستأجر، وتفادياً لأية مشكلة مستقبلية فإنه لابد من تسجيل العقود الإيجارية، بوزارة العدل أو أمانة العاصمة أو عن طريق موقع الحكومة الإلكترونية، أو مكتب المستثمرين في منطقة السيف.

وحث الأهلي جميع الأطراف على ضرورة تسجيل عقود الإيجار، فهي من الأمور المستحدثة في القانون، وهي ضمانة لحماية حقوق طرفي العقد في المستقبل.