هل تستمر أسعار الأراضي السكنية في الانخفاض بالبحرين؟ وهل سندخل مرحلة ثانية لتدهور الأسعار؟ وهل هناك قوة يمكن أن تمنع هبوط الأسعار؟ وما هي الدلائل؟ وهل سيتمكن المواطن البحريني من شراء العقار؟

في 2002 و2004 كانت أسعار الأراضي طبيعية تتراوح بين 15 و25 ألف دينار. ومنذ العام 2005 دخلت جهات استثمارية وقامت بعملية «ترويج الوهم» والنفخ في القطاع العقاري حتى تضاعف أسعار الأراضي أضعافاً مضاعفة، بلغت ذروتها في النصف الأول من العام 2008 لتصل إلى أكثر من 80 ألف دينار للأرض السكنية الصغيرة.

و «ترويج الوهم» هي خطة مبرمجة توهم الناس بالأرباح الخيالية والثراء السريع، وبالتالي يندفعون بكل طاقاتهم وما يمتلكون للاستثمار في هذا الوهم.

وكان تنافس وسائل الإعلام على السبق ونشر المعلومات، ساعد جهات استثمارية على «ترويج الوهم» وغسل العقول بالأرباح الخيالية في القطاع العقاري، وانساق الدلالون والمكاتب العقارية مع هذا الوهم.

ونجح مروجو الوهم في خلق اعتقاد في عقول الجميع، بأن أسعار العقارات ستستمر في الارتفاع في المستقبل إلى ما لا نهاية. وهذا الاعتقاد الذي جعل الجميع يندفعون نحو هذا الوهم وشراء العقارات بأسعار خيالية اعتقاداً منهم بأنهم سيربحون الضعف بعد فترة قليلة.

واشتدت المضاربة في 2007 وازدادت شراسة مطلع العام 2008، مندفعة بقوة مشكّلة فقاعة عقارية. وقد وصلت أسعار العقارات إلى مبالغ خيالية، وبيعت أراضٍ في مناطق استثمارية بمبالغ تتراوح بين 6 و12 مليون دينار.

انتفخ القطاع العقاري في 2008 لأعلى مستوى، وبلغ سعر القدم في الجفير 150 ديناراً (نحو 1500 دينار للمتر المربع)، وفي السيف 300 دينار للقدم (نحو 3300 دينار للمتر المربع).

وانفجرت فقاعة العقارات، في سبتمبر/ أيلول 2008، بسبب تداعيات الأزمة المالية العالمية وانعكاسها على مختلف أسواق العالم.

وفي فترة وجيزة تبخرت ملايين الدنانير. مستثمرون سعوديون اشتروا أرضاً في الجفير بسعر 150 ديناراً للقدم، وبمبلغ إجمالي يصل إلى 15 مليون دينار، والآن هوت أسعار الأراضي في الجفير إلى 30 ديناراً للقدم، ما يعني أن خسائرهم تصل إلى 80 في المئة.

المستثمرون السعوديون الآن يبحثون مع مستثمرين لبيع الأرض، بسعر 125 ديناراً للقدم وبمبلغ إجمالي 12 مليون دينار، لكن الذين تم الالتقاء بهم رفضوا شراء الأرض بهذا السعر، لأن أسعار الأراضي في الجفير انخفضت إلى 30 ديناراً للقدم.

إحدى الشركات الكويتية العاملة في قطاع العقارات اشترت أرضاً في السيف، تواجه خطر الإفلاس، إذ وصلت خسائرها المتراكمة أكثر من 85 في المئة من رأس المال.

في مطلع العام 2009، راهن عقاريون كبار على عدم انخفاض أسعار الأراضي السكنية، وجزموا من خلال تصريحاتهم الصحافية بأنه مهما تطورت الأوضاع فإن أسعار الأراضي السكنية ستستمر في الارتفاع ولو بنسب متواضعة. ودائماً، ما يرددون أن أسعار الأراضي الاستثمارية هي التي انخفضت، أما السكنية لم، ولن تنخفض بل ستستمر في الصعود.

في منتصف 2009، عرضت مكاتب عقارية أراضي سكنية في قرى بسعر 15 ديناراً للقدم، وهو سعر منخفض بنسبة 37 في المئة عما قبل، فقد كانت هذه الأراضي نفسها معروضة بسعر 24 ديناراً للقدم في 2008.

وفي مطلع العام 2010، عُرضت بعض الأراضي بسعر 12 و13 ديناراً للقدم، وقبل شهرين بيعت أرض بسعر 10 دنانير للقدم.

وعندما طرحت الموضوع على عقاريين، قالوا: «إنه لا توجد أراض بهذه الأسعار، وإن وجدت فترجع إلى حالات اضطرارية، أو أن المالك بحاجة ضرورية إلى السيولة فيكون مجبراً على بيع الأرض بسعر رخيص، وهي حالات نادرة».

إذا كان هناك اختلاف حول انخفاض أسعار الأراضي إلى 10 دنانير للقدم، فهناك اتفاق بأن أسعار الأراضي انخفضت إلى 13 و15 ديناراً للقدم، وهناك أراض معروضة للبيع بهذه الأسعار. أي أن الانخفاض بلغ 40 في المئة عما كان عليه في منتصف العام 2008.

ويتوقع أن يستمر الانخفاض في أسعار الأراضي إلى 5 و7 دنانير للقدم وهو السعر الحقيقي، مع دخول المرحلة الثانية من تدهور الأسعار في منتصف العام 2011.

والمرحلة الثانية، هي مرحلة انهيار وإفلاس شركات عقارية، وهي مرحلة ستطالب فيها البنوك الشركات العقارية بمستحقاتها من القروض، وبالتالي بيع ممتلكاتها من الأراضي بأسعار متدنية.

هناك شركات على حافة الإفلاس، واللجوء إلى خيار بيع الأصول من الأراضي بأسعار متدنية بين قاب قوسين أو أدنى.

كما أن البنوك في 2009 تفاهمت مع الشركات المقترضة على جدولة الديون، لتلافي عدم السداد، وإعطاء المقترض فرصة للسداد. لكن ماذا بعد؟ إذا تمت جدولة موعد استحقاق قرض في 2009، إلى العام 2010 أو 2011، فهل سيقوم البنك مرة أخرى بجدولة القرض؟ لا اعتقد ذلك، لأنه سيصنف ضمن الديون المشكوك في تحصيلها، وبالتالي وضع مخصصات وخسائر للبنك.

وعندها ستطالب البنوك بمستحقاتها من الديون، وهنا ستتم تصفية الموجودات مما سيؤدي إلى موجة لبيع الأراضي، وبالتالي انهيار الأسعار في السوق.

السؤال الذي يطرح نفسه، هل ستنخفض الأراضي إلى مستويات يستطيع المواطن العادي شراءها؟

هناك مشكلة، وهي أن المتنفذين لديهم قدرة على تأخير دخول مخططات جديدة، وهو ما يعني تقليل المعروض مقابل الطلب، بهدف الحفاظ على الأسعار المرتفعة. ولهذا يجب محاسبة الجهة المسئولة عن اعتماد المخططات الجديدة والموافقة عليها.

الأمر الثاني: هو أن بعض أباطرة العقارات يقومون الآن بشراء أي أرض تعرض في القرى بسعر منخفض، للحفاظ على الأسعار مرتفعة. لكن ما هو حجم السيولة التي لديهم، والتي ستمكنهم من شراء كل الأراضي؟

وإذا تمت معالجة إجراءات دخول مخططات جديدة للسوق، فإن أسعار الأراضي السكنية التي تتسع لبناء منزل صغير في البحرين ستصل إلى السعر الحقيقي وهو بين 15 و20 ألف دينار. والأسعار الأعلى من ذلك هي أسعار مضاربة.