"دار القرار" يحكم بفسخ عقد بيع شقة في أحد مشاريع التطوير العقاري

المنامة - دار القرار

أصدرت إحدى هيئات التحكيم التابعة إلى مركز التحكيم التجاري لدول مجلس التعاون لدول الخليج العربية (دار القرار) حكماً ملزماً ونهائيّاً وغير قابل للطعن بالطريق العادي "الاستئناف" والطريق غير العادي "التمييز" لنزاع حول فسخ عقد بيع ابتدائي قيمته حوالي 475 ألف دولار أميركي ويعود إلى مستثمر بحريني وشركة تطوير عقارية بحرينية.

وبالمناسبة، قال الأمين العام لمركز التحكيم التجاري لدول مجلس التعاون لدول الخليج العربية "دار القرار" أحمد نجم: "إن وقائع النزاع تتلخص حسب ما جاء بلائحة الدعوى في أن المحتكم تعاقد مع الشركة المحتكم ضدها بموجب عقد اتفاقية بيع بشأن شراء شقة في أحد مشاريع التطوير العقاري في مملكة البحرين، وسدد طالب التحكيم للشركة المطلوب التحكيم ضدها مقدم شراء وقدره 17,794/200 دينار بحريني أي نحو 47 ألف دولار أميركي على دفعتين وعند ذهابه لسداد الدفعات المتبقية اتضح له أن الشركة المطلوب التحكيم ضدها تصرفت في الشقة عن طريق بيعها لشخص اخر ولجأ طالب التحكيم بعدة طرق عن طريق خطابات مرسلة بالبريد المسجل الا أن الشركة المطلوب التحكيم ضدها لم تستجب له مما دفع طالب التحكيم إلى إقامة دعوى التحكيم لطلب الآتي:

أولاً -الحكم بفسخ عقد البيع اللبتدائي المبرم فيما بين المحتكم والمحتكم ضدها وإعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد استناداً إلى نص المادة (145-147) من القانون المدني.

ثانياً - الحكم بإلزام الشركة المطلوب التحكيم ضدها بأن ترد لطالب التحكيم مبلغاً وقدره 200/17,794 دينار بحريني وإلزامها بالفائدة القانونية بمقدار 10 في المئة من تاريخ رفع الدعوى وحتى السداد التام.

ثالثاً - الحكم بإلزام الشركة المطلوب التحكيم ضدها برسوم التحكيم وأتعاب المحكمين ومصاريف الخبراء وأي مصاريف ناتجة عن التحكيم ومقابل أتعاب المحاماة".

وبين نجم أن الهيئة المكونة من ثلاثة محكمين جميعهم من المقيدين بقائمة التحكيم بالمركز حكمت بالآتي:

1- فسخ عقد البيع الإبتدائي المبرم فيما بين طالب التحكيم والشركة المطلوب التحكيم ضدها مع ما يترتب على ذلك من آثار.

2- إلزام المطلوب التحكيم ضدها برد مبلغ وقدره 200/17,794 دينار بحريني لطالب التحكيم عن قيمة المبالغ المدفوعة مقدماً.

3- إلزام المطلوب التحكيم ضدها بأن تسدد لطالب مصروفات الدعوى ومصروفات التحكيم وأتعاب المحكمين، ومبلغ 300 دينار بحريني مقابل أتعاب المحاماة.

4- الحكم برفض ما عدا ذلك من طلبات.

وجاء في تسبيب الحكم أن الشركة المطلوب التحكيم ضدها قامت بمخالفة عقد البيع موضوع النزاع ومخالفة أحكام القانون بقيامها ببيع الشقة موضوع التداعي للغير، معللة ذلك بتخلف طالب التحكيم عن سداد الأقساط المحددة بالعقد ومتمسكةً بحقها في فسخ العقد ومصادرة مقدم الثمن بموجب نصوص العقد، فإنه وإن كان حقّاً للشركة المطلوب التحكيم ضدها فسخ العقد مع التعويض عن الضرر إن كان له مقتضى في حالة تخلف طالب التحكيم عن الوفاء بالتزاماته المبينة بصدر العقد ولاسيما أن ما استخلصته الهيئة من أوراق الدعوى وما حوته من أوراق ومستندات أن طالب التحكيم تعسر عن سداد باقي الأقساط في المواعيد المحددة. إلا أن حقها في فسخ العقد مقيد بأحكام العقد وأحكام القانون، فكان حريّاً بالشركة المطلوب التحكيم ضدها إعذار طالب التحكيم لإيقاع الفسخ وفقاً للبند 3.3 من عقد البيع موضوع النزاع وعملاً بأحكام القانون، ثم عرض طلب الفسخ مع التعويض إن كان له مقتضى على هيئة التحكيم، ولاسيما أن شرط الفسخ المنصوص عليه بالعقد هو من أدنى درجات الفسخ التي لا تغني مطلقاً عن الإعذار ورفع دعوى الفسخ لطلب الفسخ من المحكمين، بل إنه كان لزاماً عرض طلب الفسخ على المحكمين لبحثه وبحث مدى توافر مبرراته الجدية ومن ثم إجابته أو رفضه أو إمهال طالب التحكيم أجل آخر للسداد. كما أن قيام الشركة المطلوب التحكيم ضدها بالتصرف في العين المبيع دون إعذار طالب التحكيم بالفسخ وعرض الأمر على المحكمين حرم طالب التحكيم من توقي الفسخ بالسداد إن كان له محل.

وأشار تسبيب الحكم إلى أنه وفي ظل هذه الوقائع الثابتة، فالهيئة لا يمكنها بحث وفاء طالب التحكيم بالتزاماته من عدمه بعد ثبوت قيام المطلوب التحكيم ضدها بمخالفة العقد والقانون بقيامها بالتصرف في العقار موضوع النزاع من تلقاء نفسها وتسلمها مقابل ثمن بيعه للمشتري الجديد بدون إعذار مسبق أو حكم قضائي أو تحكيمي. مما يتعين معه إعمال قواعد الفسخ التي نصت عليها مواد القانون المدني آنفة الذكر بفسخ العقد وإعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد.

كما بين التسبيب أنه فيما يتعلق بتمسك المطلوب التحكيم ضدها بحقها في الاحتفاظ بالثمن المدفوع كتعويض رضائي منصوص عليه بالعقد، فهذا مردود عليه حيث إن الشرط الجزائي يسقط مع سقوط العقد بالفسخ؛ لأن الشرط الجزائي تابع إلى الالتزام الأصلي، إذ هو اتفاق على جزاء الإخلال بهذا الالتزام، فإذا سقط الالتزام الأصلي بفسخ العقد سقط معه الشرط الجزائي ولا يقيد التعويض المقدر بمقتضاه فإن استحق تعويض للبائع، تولى القاضي تقديره وفقاً للقواعد العامة التي تجعل عبء إثبات الضرر وتحققه ومقداره على عاتق الدائن، وقضت في ذلك محكمة التمييز "بأن سقوط الالتزام الأصلي بفسخ العقد. أثره. سقوط الشرط الجزائي الوارد به. وجوب تقدير التعويض وفقاً للقواعد العامة. عبء إثبات الضرر يقع على عاتق الدائن." (الطعن رقم 275 لسنة  2003 – جلسة 24/05/2004م)، ومن حيث إن الشركة المطلوب التحكيم ضدها لم تتقدم بثمة مطالبة بالتعويض أمام الهيئة وفقاً للطرق القانونية المعمول بها أمام مركز التحكيم التجاري لدول مجلس التعاون، وكان تمسكها في دفاعها بالشرط الجزائي المنصوص عليه بالعقد في غير محله وفقاً لما سبق بيانه، وكان طلب طالب التحكيم بإلزام الشركة المطلوب التحكيم ضدها بأن تؤدي إليه الثمن المدفوع في محله، حيث إن من المقرر بنص المادة (142) أنه: " إذا فسخ العقد، أعيد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد وذلك مع مراعاة أحكام المادتين التاليتين". وإذا ما تقدم وكانت الهيئة قد انتهت بتقرير القضاء بفسخ عقد البيع المؤرخ في (18 يونيو/ حزيران 2008، وكان الثابت بالإيصالين المرفقين بملف الدعوى واللذين لم تطعن عليهما المطلوب التحكيم ضدها بثمة مطعن أن طالب التحكيم قد قام بسداد مبلغ وقدره 200/17,794 دينار بحريني إلى الشركة المطلوب التحكيم ضدها مقابل جزء من ثمن الشقة المبيع. الأمر الذي تنتهي معه الهيئة بإلزام المطلوب التحكيم ضدها برد المبلغ سالف البيان كأثر من آثار الفسخ.

ومن حيث إنه عن طلب طالب التحكيم الفائدة القانونية، فلما كانت الهيئة ترى أن طالب التحكيم مقصر في التزاماته بإقراره بتعسره وعجزه عن سداد الأقساط المستحقة في مواعيدها المقررة بعقد البيع، فلا يستفاد مخطئ من خطئه أو مقصر من تقصيره، الأمر الذي تقضي معه الهيئة برفض طلب الفوائد.  

وحيث إنه عن مصاريف الدعوى ومصاريف التحكيم وأتعاب المحكمين ومقابل أتعاب المحاماة، فالهيئة تلزم بها المطلوب التحكيم ضدها بحسبانها خاسرة الدعوى، واستعداد وكيل طالب التحكيم بخطابه الموجه إلى مركز التحكيم التجاري لدول مجلس التعاون لتحمل رسوم ومصاريف التحكيم في حالة خسارته للدعوى.