دراسة : القطاع العقاري في البحرين يظهر مرونةً وسط بيئة اقتصادية غير مستقرة

المنامة – شركة CBRE

كشفت الدراسة التي أجرتها شركة CBRE للربع الثالث من عام 2015، عن زيادة في مستوى الطلب خصوصاً بالنسبة للمساكن الواقعة في المناطق الشمالية الغربية من المملكة، مثل سار والبديع والجسرة، مع وصول العديد من المجمعات السكنية إلى حالة الإشغال الكامل. بالرغم من استمرار حالة الاستقرار التي تشهدها الإيجارات السكنية في المناطق اللأكثر طلبا من قبل الوافدين.

وأضاف ستيف مايز، مدير أبحاث الشرق الأوسط لدى شركة CBRE البحرين: "ربما كان من المتوقع انخفاض عدد الشركات المرتبطة بقطاع النفط السعودي والتي تسعى لتأمين السكن لموظفيها التنفيذيين. ومع ذلك، يبدو أن المستأجرين العاملين في القطاعات غير الهيدروكربونية يغطون هذا النقص حتى اللحظة".

وتقوم جزيرة الريف الواقعة في قلب العاصمة البحرينية بتوفير شقق للإقامة تجذب العاملين في المدينة من الباحثين عن نمط حياة آمن على الواجهة المائية وسهولة الوصول إلى حي الأعمال المركزي ومرافق الترفيه في المدينة. ويبلغ متوسط إشغال العقارات المؤجرة في جزيرة الريف حوالي 95%.

وسيقدم ’منتجع جزيرة الريف‘ المقرر افتتاحه أواخر عام 2016 فللاً سكنية فاخرة ومرافق ترتقي بالأسواق طويلة وقصيرة الأمد.

وفي المتوسط، لم تشهد أسعار الإيجارات في منطقة الجفير أي زيادة تذكر ضمن مختلف فئات العقارات السكنية. ومع ذلك، لا تزال هذه المنطقة تشهد مستويات طلب قوية مدعومةً بمتطلبات السكن الخاصة بالقاعدة البحرية الأمريكية.

وبعد النجاح الذي حققته ’أبراج فونتانا‘، وصل مقاولو مجموعة ’الكوهجي‘ إلى المراحل النهائية من بناء فونتانا جاردنز‘ التي أشارت التقارير إلى بيعها بالكامل على أساس التملك الحر. كما بدأ العمل على مشروع ’فونتانا سويتس‘ التي استقبلها المشترون باستجابة إيجابية.

وأعلنت شركة ’خليج البحرين‘ عن مشروعها الأحدث ’ووتر باي‘ خلال معرض ’سيتي سكيب 2015‘. كما قامت شركة ’بن فقيه للاستثمار العقاري‘ بشراء ثلاث قطع من الأرض لتطوير مجمع سكني متعدد الاستخدامات في خليج البحرين، وسيمثل هذا المجمع أول العروض السكنية ضمن المشروع الرئيسي.

وسيوفر مشروع ’ووتر باي‘ مباني من 10 طوابق مع ما يقارب 600 شقة فاخرة ومساحات البيع بالتجزئة في الطابق الأرضي. وبحسب التقرير، من المتوقع الانتهاء من المشروع خلال عام 2017.

سوق عقارات التجزئة

وبحسب تقرير شركة CBRE، تواصل مشاريع قطاع التجزئة اكتساب المزيد من الزخم، مع توفير مراكز التسوق ضمن الأحياء وظهور حلول الأطعمة والمشروبات كاتجاهات رئيسية. وبالرغم من كون البحرين بلداً صغيراً من حيث الحجم وعدد السكان، يبدو أن مشاريع التجزئة المجتمعية تمثل أمراً ضرورياً حيث ازدادت شعبيتها خلال الفترة الماضية.

وعلق مايز: "تتراوح المشاريع بين المجمعات الصغيرة التي تضم متاجر السوبر ماركت وتوفر مساحات البيع بالتجزئة للخدمات والمتاجر، والمشاريع الأكبر التي تقدم للعملاء تجربةً متكاملة لمراكز التسوق مثل ’مجمع السيف‘ بالمحرق الذي يضم دار سينما. وأظهر هذا التحول عن العقلية الراسخة التي تفضي بتركيز مشاريع التجزئة على المنامة، كما أتاح العديد من الفرص أمام المطورين والمستثمرين".

وتأتي آخر الإعلانات المهمة من جانب شركة ’البحرين الأولى‘، مع بدء عمليات البناء ضمن مشروع ’الميركادو‘ المنتظر في منطقة الجنبية، مع ما يقارب 5 آلاف متر مربع من المساحة الإجمالية القابلة للتأجير. ومن المتوقع أن يتم الانتهاء من المشروع الذي سيخدم منطقة الجنبية الجديدة خلال عام 2016.

يوفر مشروع ’جاليريا‘ التابع لشركة ’داداباي‘ 42 ألف متر مربع من المساحة الإجمالية القابلة للتأجير. ومن المتوقع إكمال هذا المشروع المقام في منطقة الزنج خلال عام 2015، متبوعاً عام 2016 بمشروع ’وادي السيل‘ في الرفاع البالغة قيمته 6.5 مليون دولار أمريكي. بينما سيشهد هذا العام افتتاح مشروع ’ذا كورتيارد‘ في ضاحية السيف، بحسب الدراسة الصادرة عن شركة CBRE.

سوق العقارات المكتبية

بحسب تقرير CBRE، من المنتظر أن تشهد سوق المكاتب التجارية مستوى الانتعاش ذاته الذي سجلته القطاعات الأخرى بعد التحديات السياسية والاقتصادية التي شهدتها المملكة خلال الأعوام القليلة الماضية.

وتميل الاحتياجات الحالية لشاغلي العقارات المكتبية نحو الوحدات الأصغر مساحةً (أقل من 200 متر مربع)، والمساحات المجهزة، والحلول المتكاملة منخفضة التكلفة مع المرونة في عقود الإيجار. كما يجري البحث عن الحوافز مثل مواقف السيارات الإضافية في سوق المستأجرين.

وبهذا الصدد، قال مايز: "يواصل متوسط إيجارات المشاريع الرائدة من الفئة (A) حالة الاستقرار، حيث تراوحت أسعار الإيجارات بين 7 و9 دينار بحريني للمتر المربع الواحد. ويبقى من غير الواضح مدى تأثير العقارات الجديدة على السوق، ومن ضمنها مشروعي العقارات المكتبية المقرر افتتاحهما قريباً في منطقة خليج البحرين، حيث سيضيفان ما يقارب 40 ألف متر مربع إلى مخزون العقارات الممتازة بحلول الربع الاول من عام 2016. ومثل الشاغلون لحاليون ممن يبحثون عن تعزيز وتحسين أماكن إقامتهم مصدر الطلب الرئيسي خلال عام 2015".

ولا يزال هناك بعض الطلب على المكاتب التقليدية الأوسع في الحالتين الداخلية والخارجية. ولكن يقتصر هذا الأمر على المؤسسات الحكومية والشركات الدولية التي تمتلك حضوراً في المملكة.

وأعلنت ’وزارة الصناعة والتجارة‘ مؤخراً عن توقيع اتفاقية مع ’مرفأ البحرين المالي‘ لاستئجار حوالي 9 آلاف متر مربع بهدف تعزيز عملياتها. ومن المنتظر أن تقوم الوزارة بإشغال هذه المساحة خلال عام 2016. ويمثل هذا الأمر انتقالاً من المكاتب الحالية، ما يوضح الاتجاه السائد لدى القطاعين العام والخاص للاستفادة من العروض الدولية الوافرة للعقارات من الفئة (A) ذات الإيجارات المعقولة.

ويتمكن مالكو العقارات الذين يتحلون بالمرونة ويعملون على تنويع عروضهم بغية تلبية متطلبات المستأجرين، إلى جانب تقديم حلول ركن السيارات الجذابة والمرافق في الموقع، من كسب مستويات زخم مرتفعة وتحقيق مستويات إشغال أكثر ملاءمةً.

قطاع الضيافة

يواصل قطاع الضيافة وتحديداً قطاع الفنادق الفاخرة تحقيق النمو وفقاً لما اظهرته الدراسة للربع الثالث من عام 2015 في مملكة البحرين والصادرة عن شركة الاستشارات العقارية العالمية CBRE. وخلال عام 2015، تم الإعلان عن تدفق للفنادق من فئة 4 و5 نجوم. ويوجد حالياً 108 من الفنادق العاملة في البحرين، وهذا الرقم مرشح للزيادة مع فندق ’داون تاون روتانا‘ المقرر إكماله هذا العام، إلى جانب فندق ’ويندهام جراند خليج البحرين‘ أوائل عام 2016. وتتضمن قائمة الفنادق الأخرى المزمع افتتاحها خلال هذا العام فندق ’ماريوت ريزدنس إن‘ ضمن مشروع ’ووتر جاردن سيتي‘.

وتفيد التقارير أن مجموعة ’إعمار للضيافة‘ ستقوم ببناء خمسة فنادق جديدة في المملكة: ’العنوان مراسي البحرين‘، و’العنوان ريزدنس مراسي البحرين‘، و’فيدا للفنادق والمنتجعات‘، إلى جانب ’فيدا مراسي البحرين‘ و’فيدا ريزدنس مراسي البحرين‘، وذلك بالتعاون مع شركة ’إيجل هيلز‘. ومن المقرر إكمال المشاريع الخمسة خلال عام 2018.

وبهذا الصدد، قال مايز: "في هذا الوقت، يتضاءل الاهتمام بتطوير الفئات العقارية المتوسطة والاقتصادية، بالرغم من تحقيق فنادق مثل ’هوليداي إن إكسبريس‘ في الحورة لأرقام تتخطى متوسط الإشغال".

وأردف مايز: "في حين يعد هذا الارتفاع الكبير في تطوير منشآت الضيافة أمراً مشجعاً لمستقبل المملكة، ثمة تساؤلات حول إذا ما سيتم الحفاظ على مستوى الطلب هذا. بيد أن المعلومات الصادرة عن السلطات السياحية ترسم صورةً إيجابيةً مع ارتفاع أعداد الزوار وتحسن الأسعار في بعض مقاييس الأداء المحددة".